熙说物业-买下富力彩生活的为何不是万科龙湖
发布日期:2021-09-30      来源:未知

文/中物研协总经理 杨熙

 

 
 

过节办大事!中秋国庆佳节之际,八天之内,碧桂园服务连续出手买买买,以不高于100亿拿下富力物业、以不高于33亿拿下彩生活核心资产。正应了碧桂园服务内部的一句话,“今天离开碧桂园服务的同事,或许,很快我们又能成为同事!”

 
 

 

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规模为先、规模为王

 

近期并购交易结束后,碧桂园服务将在营收和管理规模上遥遥领先同行。

 

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截止到2021年上半年,碧桂园服务(含“三供一业”业务及嘉宝服务)合同管理面积约12.1亿平方米,在管面积约6.44亿平方米。富力物业将至少贡献合约面积1.05亿平米,在管面积6900万平米(2020年年末数据);彩生活核心资产将贡献在管面积约6500万平米,按此计算,当下碧桂园服务合约管理面积将有近14亿平米,在管面积约8亿平米。

 

收入规模上,2021年上半年碧桂园服务实现总收入115.6亿元(未加入嘉宝服务2020年底营收27.3亿),富力物业2020年年底的收入约为26亿,此次彩生活核心资产部分收入为31.8亿,简单估算(不考虑实际并表及时间)碧桂园服务旗下相关物业企业在2021年的收入总体规模将轻松超过320亿元。

 

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助攻1000亿营收目标

 

碧桂园服务在今年初的业绩发布会上曾提出2025年营收达到1000亿的目标,并进一步将目标分解为基础物业服务500亿,增值服务收入300亿,城市服务收入200亿,商写物业服务等收入作为补充。

 

从近期碧桂园服务并购物业企业标的情况看,碧桂园服务的优先偏好还是住宅物业。住宅物业的服务收入相对较为长期稳定,大规模的住宅物业管理也便于后续开展社区增值服务。

 

碧桂园服务在今年中报业绩发布会上也推出了物业增值服务生态SaaS系统,期待未来将碧桂园服务在增值业务领域形成的核心能力、商业模式和合作生态扩展到其他物业企业中。

 

碧桂园服务执行董事兼总裁李长江曾表示,“如果不能做增值服务,收购合约无法增长的物业企业,只收物业费有什么意义呢?”

 

碧桂园服务近期的大额股权并购,都将有助于更好完成增值服务300亿收入。

 

除此之外,年初碧桂园服务提出千亿营收之时,虽然已经在开展对蓝光嘉宝服务的收并购工作,但估计也并未预想到未来市场会涌现如此更多的优质大中型物业收并购机会。

 

从今年年初碧桂园服务收购蓝光嘉宝到富力物业,到彩生活核心资产,这些股权并购公司当下每年将贡献近100亿营收。如果持续并购的话,预计从今年到2025年碧桂园服务并购的股权公司营业收入或将达到200亿,成为完成碧桂园服务千亿目标的另一备手。

 

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优质物业并购窗口期

 

过往几年物业行业中最常见的并购,被并购对象主要为无开发商背景的第三方、中小型物业企业,多数为非住宅物业。这一轮受宏观房地产调控政策的影响,一部分资金链紧张的中大型开发商不得已将旗下以住宅为主的物业企业摆上了货架。

 

当前部分大中型民营房地产开发商的财务状况还在持续恶化,高悬的公开市场债券又即将到期,必须按期归还,否则就将完全丧失信誉,被资本市场彻底抛弃,比如前几天的某房地产企业,由于退群躺平不再准备偿还公开债,股价当日被不计后果的大幅抛售踩踏,暴跌90%。

 

在此状况下,部分财务吃紧的开发企业出售旗下物业公司的意愿强烈、急需现金以解燃眉之急。

 

比如彩生活的关联房地产企业大股东花样年,即将在2021年10月4日有一笔5亿美金的债券到期。

 

在房地产市场冰天雪地的大势下,上市物业服务企业的估值也在大幅下挫。以彩生活为例,截止到9月28日市值37.63亿港币,PE倍数在6倍左右。本次交易,碧桂园服务全部拿下的是彩生活最优质的资产万象美及开元国际,2020年营收为31.8亿元,净利润为3.09亿,定价33亿元,PE倍数约在11倍左右,PS约1.1倍左右。

 

上市公司的优质资产尚且如此,这也将给整个物业并购市场带来价值重塑,行业整体估值预期走低。曾经“惜售”的企业需要重新考虑自己的合理市场要价。

 

整个房地产市场的走稳态势暂时在4季度看不到希望,还有更多的债务危机黑云压城,多家大行和研究机构预计市场最早企稳约在2022年1季度左右甚至更后,这也是优质物业标的可能随时出现的难得窗口期。

 

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上市物企的战略优势

 

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优质物业的并购窗口期当然并非只是碧桂园服务机会,同样也是万物云、龙湖等头部物业服务企业的好时机。

 

事实上,今年以来万物云与龙湖也在积极并购,龙湖拿下了亿达服务、楷林商服、九龙仓物业等,万物云则拿下了阳光智博、伯恩物业等物业企业。

 

但相对于碧桂园服务,万物云与龙湖智慧服务有一个劣势,他们都还不是上市公司,出于各种考虑,早就具备上市条件的万物云和龙湖智慧服务迟迟没有上市,这也导致他们无法像碧桂园服务一样在资本市场募资、发债、配股后拥有大量充裕的并购资金,并且自身就有较快的决策速度和决策权。

 

而能快速的用物业股权换得现金,才是当前急于还债的关联房地产母公司最迫切的刚需。

 

以阳光城与万物云之间的并购为例,阳光城选择股权而非现金,这样能够获得万物云长远发展的红利,而万物云是否也是因为可以节省资金的原因才不得已选择了股权置换的方式呢。

 

从这个角度看,没有及时上市的万物云和龙湖智慧服务,在面临这一波突然而来的并购窗口时机,会不如已经打通了资本市场的碧桂园服务出手时更加游刃有余,更有可能错过一些急需大量现金的优质物业标的。

 

对于十亿级的现金并购而言,或许万物云和龙湖还可以用自有资金和集团资金协助解决,但对于更高金额的百亿级现金并购,当下也只有碧桂园服务等头部上市企业才能更便利的参与。

 

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彩生活开创了一个时代

 

最后我们来谈谈彩生活。七年前,彩生活CEO唐学斌和团队带领着彩生活在香港联交所成功上市,为物业行业推开了与资本对接的大门。

 

这是中国物业行业发展历史上的标志性事件,其重要意义再怎么浓墨重彩形容也毫不为过。

 

2014年成功上市的彩生活与1981年深圳第一家开启物业管理的社区东湖丽苑,都将穿越时空,铭记在行业的发展史册上。

 

每一家上市物业服务企业都应当感谢彩生活,每一家上市物企的CEO都应当感谢唐学斌,正是他们开创了物业行业波澜壮阔的资本新时代,才有今天行业高速发展的黄金时代!

 

本文内容袁益、周勤、张鑫亦有贡献。