熙说物业 | 像物业费一样的房地产税对物业有何影响
发布日期:2021-11-03      来源:未知

文/中物研协总经理 杨熙

在《求是》杂志重要文章《扎实推进共同富裕》发表指出,要“积极稳妥推进房地产税立法和改革,做好试点工作”后,日前全国人大会议决定,授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

近期部分已经递表上市的物企也收到香港联交所通知,需要口头反馈房地产税对物业行业和公司业务的影响。本文将从以下几方面探析相关影响。

 

房地产税是顶层设计决策

 

房地产税本身是国家的顶层设计决策,目标并非单一领域、单一行业,对全社会、民生、财政、经济、发展等各方面都会有重大影响,且几乎都是宏大叙事。

 

房地产税是财税制度的重要改革,将提高直接税占比,可以调节收入分配、促进共同富裕,促进公平发展;

 

也是对于房地产调控的长效机制,有助于抑制投机性住房需求,遏制炒房,促进空置房入市,减少房产囤积现象;

 

还将改善地方财政收入结构,替代“土地出让金”占比过重的“土地财政”模式,缓解地方财政过于依赖卖地收入,长期看可以成为补充地方政府财政收入的一个来源;

 

宏观上,房地产税将推动对中国经济长期“价值锚点”的转换,中国经济将不再过分依赖房地产;

 

微观上,房地产税也将改变中国居民家庭资产分配结构,降低房地产资产在家庭资产中的占比,转化为其他类型资产。

 

对房地产市场会有持续重大影响

 

对于房地产行业来说,此次房地产税的改革,将是重塑房地产行业的标志指针,房地产税将对房地产市场有重大直接影响。

 

无论是对多套房征税还是对超大面积征税,在房地产税的预期影响下,“房住不炒”政策导向得以进一步强化,房产的持有性成本将持续增高,投资性购房意愿会被极大抑制,房地产市场将逐步回归理性和居住本质。

 

当前,中国房地产市场在多重因素下已经处于下行周期,房地产税对居民购房预期的影响,会直接传导至房地产开发企业的销售量及销售回款,开发商本已不乐观的财务、资金链紧张状况将进一步加剧,困难时间周期可能还会持续延长。

 

中国房地产的年度销售面积和销售总额天花板将更快见顶,也就是易居企业集团CEO丁祖昱博士曾经提到的“无增量时代”将更快到来。

 

不过,房地产税的出台并不一定会意味着房价必然会下跌。

 

以一直征收房地产税的美国情况来看,近几十年来美国房价整体在上涨,东、西海岸区域在近两年新冠疫情期间,当下也还在不断创下新高。从美国住宅市场看,房产税相对越贵的地方,相关配套越新、越完善、越好,抗跌能力越强,征收高房产税后依旧抗跌,而越便宜的地方,房产税不高,房价也涨不上去。

 

经济学界一直有观点认为,税收对资产价格的影响“短期有效,长期无效”。短期确实可能带来较大心理冲击,长期看中国房地产市场发展依然遵循最重要的人口结构规律。

 

房地产税对物管行业有间接影响

 

房地产税对房地产市场产生直接重大影响之际,中国物业管理市场作为与房地产市场有较强关联的领域,也必然会受其影响。

 

房地产税短期将直接影响房地产市场,房地产企业的销售数据、销售量可能进一步降低,进而影响房地产企业未来的开工量、竣工量持续降低,这也将传导至物业市场,影响物业管理新增面积。

 

一方面,对有较强开发商关联背景的物企而言,原来预计的新增管理面积将依据房企的开发进展进行调整。通常从开发企业的销售面积到转化为物企实际可在管面积,周期在两年左右,也就是说持续会对两年后的物业在管面积产生影响。

 

另一方面,关联开发企业资金财务状况紧张,将进一步导致对物业企业的支持力度减弱。当前已经上市的不少物企,来自开发商支持的非业主增值服务收入模块增长迅猛。这部分收入所涉及的案场管理、营销协助、房屋查验、收房交付服务等业务将受重大影响。与在管面积的影响会滞后两年不同,这些业务收入影响将可能会很快体现。

 

当前很多上市物企在非业主增值服务方面收入占比超过20%,这些收入将可能因关联开发商的财务困境而受到严重冲击。

 

目前行业通用的细化估值方式,会对物企的不同类型收入,基础物业、非业主增值服务、社区增值服务收入,给出不同的PE估值。这部分较大依赖关联开发商的非增值服务收入PE估值很可能被清零,或者根据确定可能性估值在3-5倍左右。

 

间接促进行业集中度提升

 

今年物业板块的大幅下跌已经在持续反映房地产市场的下行预期,此次房地产税的改革,将进一步 “雪上加霜”。

 

出于自救考虑,当下部分开发企业不得不选择断臂出让关联物业企业。出让名单中既有未上市的物企,也有已经递表正排队上市的物企,甚至包括已经上市的物业服务企业。

 

物业行业的并购市场上突然涌现多个难得的优质标的,只要能够及时兑付大额现金进行交易,在市场估值方面还有余地可以商谈。

 

母公司相对安全,已经上市募资,手上现金充裕的大型物企将有更方便的资本运作手段抓住此次时间窗口进行并购,大显身手。

 

相对而言,财务持续稳健的民营开发企业及央企、国企开发商自身发展状况较好,并未波及旗下物企。行业市场份额未来将进一步向这些开发企业所属物企以及央企、国企性质的物企集中。

 

这一波的收并购热点在于房地产企业关联物企。物业并购市场上,原有的以收并购第三方物业企业为主的市场将会受到影响,随着开发商关联物企估值的重塑,整个物业并购市场的估值也在重建。

 

具体效果有待于细则

 

最终落地的房地产税试点将会选择哪些城市?是选择房价依然在环比上涨、市场热度较高的城市?还是选择已经建立二手房指导价的城市?

 

是对多套房征税还是对多住房面积家庭征税,还是对非本市居民购买房产征税?

 

免征税范围是按照套数计算,还是按照面积计算?具体人均多少面积会免于征收?

 

税率为0.5%,还是0.8%还是1%或者更高,甚至会递进征税?

 

本轮房地产税的具体效果,还需要根据各试点城市最终出台的细则再做判定。

 

房地产税和物业费,二者都是在房屋持有环节产生,会增加房屋的持有成本,也对社区/房屋的服务配套做出贡献。

 

有人曾将房地产税称之为另一种“物业费”,如果把地方政府看作一个“物业公司”,所缴纳“物业费”(房产税)越高,社区的基础设施、公共服务就应该越好。

 

物业费也是取之于民,用之于民,能为居民创造更加美好的环境、维护好社区运行的基础设施,促进资产保值增值,这正是物业行业的价值所在。