熙说物业 | 万物云拟上市:在低迷时期的长期选择
发布日期:2021-11-08      来源:未知

文/中物研协总经理 杨熙

 

今日,万科宣布拟分拆子公司万物云在香港联交所上市,分拆后万科仍将维持对万物云的控股权。

 

与很多为上市尚需规划努力、冲刺业绩的物业企业不同,万物云很早就已经具备上市条件,但却迟迟未上市,引发行业诸多猜测。

 

早前曾有一种说法是,万物云还在累积实力,万科高层希望能做到千亿市值再上市,且希望成为第一家千亿市值企业。

 

千亿市值的“小目标”,在物业股红红火火的2021年上半年相继曾被碧桂园服务、恒大物业、华润万象生活等几家行业头部企业突破,碧桂园服务市值也曾长期位于2000亿港币上方,成为物业资本市场的龙头。

 

据万科年报,2020年万物云营业收入182亿领先于碧桂园服务的156亿,万物云在管面积5.6亿平米高于同期碧桂园服务在管3.77亿平米。如果资本市场能给碧桂园服务2000亿港币估值,以万物云、万科物业在行业、市场上的地位、口碑,大概率也可以同样给到万物云相当的估值水平。

 

不过从2021年上半年来看,碧桂园服务的收入已经达到115.6亿,同期万物云收入为103.8亿,这是万物云第一次开始在同期营收上逊于碧桂园服务。半年报显示,碧桂园服务在管面积达到6.4亿平米,合同管理面积超过12亿平米。碧桂园服务已经立下了5年千亿的目标,预计碧桂园服务在2021年的收入将可能突破300亿。

 

碧桂园服务之所以有如此表现,与其在资本市场的“长袖善舞”密不可分。2018年碧桂园分拆碧桂园物业以介绍方式在港上市,并未直接向市场融资。但其后3年时间,碧桂园服务通过配股、发行可转换债券等方式,向资本市场累积募资超过290亿港币。手上充裕的现金让碧桂园服务在横向、纵向的并购上大显身手。

 

尤其在2021年物业并购市场的特殊窗口期,当资金链紧张的开发企业不得不甩卖“未来”,将旗下优质物业企业出售之时,碧桂园服务成为最大最好的金主——现金交易,机制灵活、决策迅速,解决燃眉之急。

 

在前文《买下富力彩生活的为何不是万科龙湖》一文中,我曾提到,没有及时上市的万物云,在面临这一波突然涌现的并购窗口期,可能会错过一些急需大量现金的优质物业标的。这也是为何与阳光城的交易时,万物云选择了股权置换而非现金交易。近期亦有传闻,阳光城为解债务危机,正在寻求出让换股的万物云股权。

 

万物云应当及早弥补这一战略劣势,无论今天的物业资本市场是否处于低迷期。以万物云在中国物业的行业地位、业绩实力,必然会有大量投资者追捧。或许几个月之后,万物云正式上市之际,中国房地产行业已然走出至暗时刻,在物企新一年高增长业绩年报发布后,物业股会受到新一轮追捧。

 

对万科集团而言,当然会有利于提升万科整体的资本市场价值。当前万科静态市盈率才5倍,总市值2000亿人民币。如果分拆出去,参照市场情况,万物云大概率会有1500亿市值以上;以万科目前持有的万物云63%股份,已经价值1000亿。

 

这些其实也都并不重要。如果认定中国的物业管理行业将会长期持续,当中国的房地产开发企业逐渐进入无增长进而衰退,物业企业却可能成为百年老店,那么这一选择显然不会只是基于当下的权宜,而是基于长期的选择。

 

祝福万物云,上市之路一帆风顺!