文/中物研协总经理 杨熙

1月7日晚间，龙湖智创生活递交招股书官宣赴港上市。经过2021年资本市场的大幅调整，当下仅有碧桂园服务市值突破千亿港币，龙湖智创生活有可能成为另一只千亿物业股吗？有哪些理由极大支撑龙湖智创的高估值呢？我认为有以下几点：

 

第一、“物管+商管”双轮驱动

 

当前香港资本市场上，纯物管类公司市盈率普遍较低，大多已经低于10倍，一些待上市物企预期15倍PE也无人问津。而商管估值相对较高，即使市场已经调整，商管类公司也有20倍以上PE。自信骄傲如龙湖，本次也拿出诚意，整合集团四大航道中C2的商业运营及C4物业智慧服务，打包为龙湖智创生活上市。

 

第二、大规模+高成长

截止2021年12月28日，龙湖智创生活合约及战略合作面积约4.4亿平方米，在管面积2.5亿平方米。2021年930数据，营收为77.7亿，营收同比增长81.2%；简单推算，2021年度营收将破百亿；其净利润为11.3亿元，同比增长68.4%。

 

参照行业头部企业碧桂园服务2021上半年营收同比增长84.3%，净利润同比增长66.7%，龙湖智创生活增长率并不逊色。

 

参照同样有“物管+商管”的华润万象生活，2021年630半年报数据在管1.2亿平方米，营收40.1亿、同比增长28.1%，净利润8.1亿。截至1月7日，华润万象生活市盈率为52倍，总市值810亿港币。基本面更好的龙湖智创生活市值应该超过华润万象生活。

 

第三、基础服务美誉度

 

某种程度上，“龙湖物业”就是中国高品质物业管理的代名词，在行业和普通业主心目中素有较高口碑及美誉度。来自第三方赛惟咨询数据，龙湖业主满意度连续12年超过90%，在行业中排名最前茅。龙湖住宅及非商业物管合约留存率高达92.9%。

 

第四、强大市拓能力

 

“龙湖物业”也是行业外拓市场上极有竞争力的对手。凭借良好的市场口碑和公众认知，往往有不少业委会、业主方慕名请求“龙湖物业”接管，让同行羡慕不已。

 

过往三年，龙湖智创生活来自独立第三方的住宅及其他非商业在管理面积占比从2019年的38.2%已提升至2021年的59.8%。

 

第五、科技助力提效

 

龙湖集团在房地产行业就具有领先的科技能力，每年将其净利润10%投资于科技。龙湖智创生活也是物业行业最舍得对物业管理和服务流程进行大手笔投入数字化、智能化改造的公司之一。根据中物研协统计，2020年上市物企人均创收为18.4万、人均管理面积为6030平方米，而龙湖智创生活人均创收34.66万元，人均管理面积9300平方米，属于行业顶尖水平。

 

第六、增值服务能力领先

 

依托优质的基础物业服务得到用户信任，龙湖智创生活积极开展增值服务满足客户在居住生活中的需求。龙湖也是行业内较早成体系探索社商（社区增值服务）的公司，培养了大量增值服务人才，探索出较为成熟的运营方法。过去三年龙湖社区增值服务从7.3亿增长至9.8亿、13.1亿（930数据）。在住宅营收中，物业管理服务收入：非业主增值服务收入：社区增值服务收入形成约6:2:2的比例。

 

第七、“一个龙湖”生态协同

 

龙湖集团一直强调“一个龙湖”生态，龙湖智创生活正通过“龙湖会员计划”和智慧科技的助力，力图扩大不同物业类型之间的协同效应，更好满足业主或租户的多种需求，并进一步促进龙湖集团不同空间、资产、产品、服务相连。这是个持续大工程，探索成功的话，意义相当重大。

 

第八、龙湖集团背书信任

最后值得一提的是，龙湖智创生活此番上市的高估值离不开市场对母公司龙湖集团财务安全稳健的信任。在房企普遍资金链紧张、信用恶化的情况下，2021年上半年龙湖集团平均融资成本为4.21%，再创历史新低；2021年12月，龙湖又成功发行10亿元中期票据。在房企暴雷牵连物企估值大幅调整的当下，龙湖集团的优质信用会极大助力投资者对龙湖智创生活的信心。

 

基本面上看，龙湖智创生活本次整合物管与商管赴港上市，管理面积及营收规模庞大还在持续高增长；支撑这份高增长优质业绩的核心能力是龙湖智创生活长久累积的品牌美誉度口碑、强大的市场拓展能力、较为成熟的社区增值服务能力、助力降本提效的智慧科技能力；更底层的逻辑在于“一个龙湖”的生态协同以及龙湖集团的背书信任。

 

预祝龙湖智创生活上市成功！