【物企并购研究系列02】物企规模扩张的下一阶段,是否是彩生活的轻资产扩张模式?
发布日期:2019-07-03      来源:中物研协

中物研协 研究员 / 沈洋洋

 

 

       大就是美的物业管理行业,规模是行业及资本市场最关注的指标。作为行业内管理面积最大的物业管理公司,彩生活在规模扩张道路上一直走在行业的前列。彩生活的母公司花样年的开发实力并不算强,但经过数年大规模的并购,彩生活一跃成为行业管理规模最大的物业服务企业。但2016年之后,彩生活放缓并购节奏,其后通过“小股操盘”模式输出平台和技术支持,扩大其彩生活生态圈的众多E产品与彩之云的覆盖面积和影响力。 

 

       当近两年大量新上市物企还在规划将大部分上市所筹集资金用于规模扩张的时候,行业并购的先行者已经戛然而止,开始以轻资产模式扩张。彩生活在从传统物业服务企业转向平台型企业的探索向来走在行业的前面,其轻资产模式战略转型已经有三年有余,但迟迟未得到资本市场的认可。

                                    
       

战略转型原因外,资金状况限制公司延续大规模并购

 

       转型互联网平台型公司是彩生活放缓并购的主要原因,但在客观条件下,彩生活的并购战略也很难持续下去。

 

       近年来不断上涨的并购成本是阻碍彩生活延续并购策略的首要原因。相较于2014前,物业管理行业还未掀起并购潮,公司可以以相对便宜的价格收购物业服务企业。而近年来继续进行大规模并购需要公司强大的资金作为支持。2018年底,彩生活账面上有26.67亿元的货币资金,然而其现金流状况并不支持其再进行大规模并购。

 

       相较于同行,彩生活的财务报表并不算十分健康。物业管理行业作为轻资产行业,没有重大的资本支出项目,现金流充裕,大部分上市物业服务企业账面上有大量现金,有息负债的数量为0。反观彩生活,2018年底公司尚有13.63亿元的短期借款与17.21亿元的长期借款。数量巨大的有息负债下,大举发动并购将会进一步恶化公司的财务状况。

 


轻资产扩张模式尚需时间检验

 

       2016年以后,彩生活放缓了并购的步伐,依靠小股操盘,以利润五五分成作诱引,参资物管公司5%至10%管理权,实现服务面积的增长。依靠真金白银实施大规模并购的阶段已过,彩生活的规模扩张将更多依赖于轻资产模式。

 

       平台服务面积的快速增长是彩生活靓眼业绩的重要组成部分。截至 2018年底,彩生活已与 95 家物业企业建立合作关系,平台服务面积11.22 亿平方米,同比增长 24.7%。根据其2018年报披露,预计公司合约管理总建筑面积与平台服务面积未来将维持15%—20%左右的增速平稳增长。

 

       建设一个互联网服务平台,海量的用户规模是必要条件。在平台输出战略的不断推进下,公司一步步构建其线上平台规模,平台效应逐步加强。截至2018年底,彩之云平台 GMV 达到人民币 94.48 亿元,同比增长 24.1%。彩生活生态圈注册用户、活跃用户分别增长至 2640 万和 1399 万,活跃度达53%。2018年彩生活增值服务收入从2017年的2.77亿增至4.08亿元。增值服务利润贡献为3.09亿元,占比33.6%。可以看到,彩生活的社区O2O平台互联网网络规模效应正逐步凸显。

 

       未来彩生活增值服务的增长空间将取决于彩之云平台能够获得多少客户。累计11.223 亿平方米的平台服务面积极具想象力,但是也伴随着高度的不确定性,资本市场已经用资金投票,低于同行的估值水平反映了投资人对公司未来增长的担忧。公司除收购的开元国际与万象美外,其基本集中在中低端市场,存量市场能否顺利开拓要打上问号;此外,当前基础物业服务仍然是物业服务企业的最大收入来源,彩生活获取项目的成本和难度明显要高于开发背景强大的物业服务企业,主业的增长确定性远远逊于这些公司,这些都要给公司的估值打上折扣。

 

       但是作为行业最先由传统物业管理企业向互联网平台型企业转型的公司,彩生活在轻资产规模扩张、B2F、社区新零售等方向的探索极具创新意义,当地产行业的增量市场进一步被充分开发,公司在新模式上的探索也许能对全物管行业起到重大的借鉴意义。