《2022年一季度物管上市公司并购市场报告》发布!
发布日期:2022-04-18      来源:未知

 

 

内容概要

 

  • 并购市场热度持续:2022年一季度,上市物企共计公告11起并购事件,其中基础物管服务项目7个,专业服务项目4个,总计披露交易金额67.74亿元,本季度共发生3起大额(10亿元以上)并购交易。
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  • 递表企业频繁成为并购标的:1月华润万象生活分别斥资10.6亿元和22.6亿元并购禹佳生活和中南服务两家递表物企;2月碧桂园服务以31.29亿元并购递表企业中梁百悦智佳。递表企业经营状况、财务状况披露完善,竞调相对简单,受到头部物企青睐。
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  • 本季度发生了一笔有关于环卫企业并购,是合景悠活以1.65亿元收购广东特丽洁环境,环卫业务仍是企业布局城市服务重点突破口
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  • 本报告重点介绍了四起并购事件:一是,碧桂园服务收购中梁百悦智佳,企业与目标公司及其附属公司的项目在业务区域重合度较高,本次收购将有利于企业降低运营成本,提高盈利水准,同时加强企业在中高端住宅物业管理方面的品牌影响力,扩大社区增值服务潜力。二是,华润万象生活收购中南服务,本次收购主要是为了加强华润万象生活在住宅物业上拓展,进一步扩大企业在住宅物业上的话语权,同时提升企业在华东区域的市场份额。三是,华润万象生活收购禹佳生活,禹佳生活于中国福建省、安徽省及浙江省拥有多项物业管理项目,收购事项将扩大其服务范围,加强企业商管能力,同时与企业现有业务产生协同效应。四是,合景悠活收购广州特丽洁环境,广州特丽洁环境是广东省首批7家特级环卫服务等级企业之一,主营业务为城乡环卫一体化服务,此次收购将加强合景悠活在环卫领域的竞争力和市场规模。

 

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并购事件概览

 

一季度并购市场回顾

 

  • 并购市场热度持续:2022年一季度,上市物企共计公告11起并购事件,其中基础物管服务项目7个,专业服务项目4个,总计交易金额67.74亿元,本季度共发生3起大额(10亿元以上)并购交易。
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  • 递表企业频繁成为并购标的:1月华润万象生活分别斥资10.6亿元和22.6亿元并购禹佳生活和中南服务两家递表物企;2月碧桂园服务以31.29亿元并购递表企业中梁百悦智佳。递表企业经营状况、财务状况披露完善,竞调相对简单,受到头部物企青睐。

 

 

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专业机构对并购事件的观点

 

 

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二级市场对并购事件的短期反应

 

以并购公告日为事件日(0),观察事件日前后股价的超额收益率和累计超额收益率,测试市场对于并购事件的反应。超额收益率剔除了市场整体波动对股价的影响,因此相较于股价涨幅度能更真实地反映出并购事件对股价的影响。

 

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近一年并购数据概览

与重点并购事件简析

 

  • 并购事件一:碧桂园服务收购中梁百悦智佳

 

一、基本情况介绍

 

(一)事件概述

 

2月14日,碧桂园服务公告称,2022年2月11日,公司间接全资附属公司碧桂园物业香港控股有限公司与创辰国际有限公司、创卓国际有限公司、创沅国际有限公司、亨盛有限公司、创志国际有限公司、创同国际有限公司、杨剑、李家城及马飞(统称“卖方”)签订股权收购协议。根据协议,碧桂园物业香港收购中梁百悦智佳合共约93.76%股权。此前,碧桂园物业香港持有中梁百悦智佳6.24%股权。收购事项完成后,目标公司将成为碧桂园服务的间接全资附属公司,其业绩、资产及负债将综合入账。

 

(二)标的介绍

 

中梁百悦智佳成立于2016年,中梁控股集团是其控股股东,2018年从中梁控股集团剥离成为独立公司,专注发展物业管理业务,是中国一家快速发展的物业管理服务提供商,业务遍及全国。中梁百悦智佳于2021年4月29日首次递表港交所,招股书于半年后失效。该公司于同年11月24日二度递表,并于12月23日通过上市聆讯,但迟迟未在港交所敲锣。

 

中梁百悦智佳第二次递交的招股书显示,截至2021年6月30日,其在管项目291个,签约管理项目508个,覆盖18个省、两个直辖市及三个自治区的154个城市;在管建筑面积为3320万平方米,超过半数来自中梁控股开发的物业。招股书披露,2021年上半年,中梁百悦智佳收益为6.63亿元,同比增长207.3%;净利润为1.06亿元,同比增长307.7%。

 

(三)买方介绍

 

碧桂园服务控股有限公司创立于1992年,是目前市值最高、盈利能力最强的物企,在《2020物业服务企业综合实力测评报告》中排名第一。公司业务涵盖住宅、商业物业、写字楼、多功能综合楼、政府及其他公共设施、产业园、高速公路服务站、公园及学校等多种业态。以优质的服务及品牌赢得了行业领先的客户满意度,获得业界高度认可。2020年获得中物研协颁发的2020年城市服务领先企业、智慧物业服务领先企业等行业权威奖项。

 

2021上半年,碧桂园服务实现营业收入115.60亿元,同比增长84.3%;实现归母净利润21.13亿元,同比增长60.7%,经营业绩在高基数下维持高增长。上半年,物业管理服务、城市服务、三供一业、社区增值服务的营收占比分别为44.7%、18.1%、13.7%、12.1%,多元化赛道持续发力。公司毛利同比增长65.5%,毛利率由2020年同期的37.2%下降3.8百分点至33.4%,剔除城市服务及新增的商业运营业务等因素后,毛利率约为36.2%。

 

二、事件分析

 

(一)估值及业绩承诺

(1)估值

按照协议中约定的2021年6月30日的税后净利润计算,本次收购的市盈率为31.6x,市销率为5x。

 

(2)收购代价明细

 

公告显示,碧桂园服务全资公司碧桂园物业香港同意按现金支付方式收购中梁百悦智佳约93.76%股权,总代价不高于31.29亿元。截至公告日期,中梁百悦智佳服务的股权已转让予碧桂园物业香港,中梁百悦智佳的董事也变更为碧桂园物业香港的指定董事。据悉,收购事项的总代价包括:

 

  • (1)在管项目对价不超过约人民币7.48亿元(实际支付金额以扣减尚未归还目标集团的关联往来欠款后的余额为准);
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  • (2)在管非业主增值业务对价不超过人民币4500万元;
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  • (3)在途项目对价不超过人民币7.2亿元;
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  • (4)目标集团于2021年12月31日剩余净资产对价不超过约人民币4464万元;
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  • (5)未来新增项目(若有)对价不超过人民币约15.71亿元;

 

构成合计不高于人民币约31.29亿元总代价。

 

三、交易绩效影响

(一)买方自述

 

碧桂园服务收购中梁百悦智佳将补充集团的业务,有利于集团加强在中高端住宅物业管理方面的品牌影响力,扩大社区增值服务潜力;且集团与目标公司及其附属公司的项目在业务区域重合度较高,有利于未来在业务重合区域整合双方优势,降低运营成本,提高盈利水准。该收购事项亦将进一步增强集团在市场上的影响及竞争力,有助于集团的长期稳定发展,为公司股东获取更佳回报。

 

(二)机构评价

 

(三)市场短期反应

 

以并购公告日为事件日(0),观察事件日前后股价的超额收益率和累计超额收益率,测试市场对于并购事件的反应。超额收益率剔除了市场整体波动对股价的影响,因此相较于股价涨幅度能更真实地反映出并购事件对股价的影响。由图6可知,事件日后的第一天超额收益率较低仅为1.97%,第五日的超额收益率为6.50%。碧桂园服务是2021年收购最频繁的物企,此前更是以不超过100亿元大手笔收购富力物业,此次收购中梁百悦智佳标的金额虽然不小,但市场整体表现较为一般。

 

  • 并购事件二:华润万象生活收购中南服务(节选)

 

一、基本情况介绍

 

(一)事件概述

 

1月20日,华润万象生活发布公告,拟以不高于22.60亿元(人民币,下同)收购江苏中南物业服务有限公司(下称“中南服务”)100%的股权。中南服务,由南通长乐持股99%、江苏中南持股1%。收款代价将由华润万象生活的内部财务资源拨付。

 

…本节内容略…

 

  • 并购事件三:华润万象生活收购禹佳生活(节选)

 

(一)事件概述

 

1月5日,华润万象生活首次披露收购意向,彼时约定价格方面待最终协定,但不得高于人民币10.6亿元。公司全资附属公司润楹(作为拟买方)与天津禹佳生活服务(作为拟卖方)就拟买卖目标的股权订立框架协议,润楹拟购买及天津禹佳生活服务拟出售禹洲物业的全部注册资本。3月8日晚,华润万象生活公告称,润楹与天津禹佳订立股权转让协议。根据股权转让协议,收购代价为人民币10.58亿元。

 

除非订约方另有协定,润楹将按照:于股权转让协议生效且以下先决条件达成或豁免后三个营业日内,其中包括订约双方就履行各自于股权转让协议项下的责任取得所有必要审批及签署相关文件、完成交割,润楹将支付代价的67%;及代价余下33%将根据在途面积及合约面积实际交付进度每6个月结算一次。

 

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  • 并购事件四:合景悠活收购广东特丽洁环境(节选)

 

一、基本情况介绍

(一)事件概述

 

1月10日,合景悠活集团控股有限公司发布公告称,合景悠活间接全资附属公司广东省合景悠活控股集团有限公司作为买方与收购目标公司为广东特丽洁环境工程有限公司就收购事项订立股权收购协议。依据协议,买方已同意向侯文卿(第一卖方)收购目标公司的45.5%股权及向程乃珍(第二卖方)收购目标公司的4.5%股权,现金代价为人民币1.65亿元。

 

据公告披露,1.65亿元的目标股权代价将分三期支付。第一期代价为人民币约5700万元(其中应付予第一买方人民币约5200万元,应付予第二买方人民币约510万元),第二期代价为人民币约8900万元(其中应付予第一买方人民币约8100万元,应付予第二买方人民币约800万元),第三期代价