全纪录:2021中国房地产及物业上市公司研究成果发布会在深召开
发布日期:2021-05-28      来源:未知

5月27日,由中国房地产协会、中国物业管理协会指导,上海易居房地产研究院中国房地产测评中心实施的2021中国房地产及物业服务企业上市公司研究工作研究发布会在深圳召开。

 

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本次大会共邀请近千名全国领军的房地产上市企业、物业服务上市企业、房地产供应商上市企业的高管精英,以及各地方房地产协会、物业管理协会、金融机构和研究机构的嘉宾代表共话房地产和物业行业美好前景。

 

中国房地产业协会副会长兼秘书长陈宜明、中国物业管理协会名誉副会长、上海易居房地产研究院专家委员会主任庞元、中国房地产业协会副会长、易居中国董事局主席周忻、中国房地产测评中心主任、易居企业集团CEO 丁祖昱、中国物业管理协会副秘书长、中物研协总经理杨熙等嘉宾受邀出席。

 

首先,会议由上海易居房地产研究院院长、中国房地产测评中心专家委员会主任张永岳主持。

 

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张永岳在开场致辞中表示,中国房地产上市公司测评研究工作已经持续开展了十四年,中国物业上市公司研究工作也已连续开展了三年,这两个测评研究工作的开展,离不开指导单位的高瞻远瞩,对标杆企业起到引领作用。这些成绩的获得,也离不开中国房地产业协会、中国物业管理协会的指导和帮助,也离不开全体行业、全体同仁共同的参与和支持。

 

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随后,会议由国房地产业协会副会长兼秘书长陈宜明做大会致辞。陈宜明表示,今年是“十四五”开局之年,“十四五”期间,是中国房地产业转型发展的关键时期,这个转型,我们把它概括为三个方面。一是更加遵纪守法;二是更多地依靠技术进步;三是追求更好的项目品质。把这三者概括起来,从企业层面上讲,一是要拓宽企业的经营渠道和发展模式,二是要提升企业的业态形式,这两者都是房地产业发展的客观需要。

 

我国提出今后经济的发展要以内循环为主,兼顾和结合外循环,形成两者的有机互动,这就要求在经济内循环过程当中,企业能够有一个良好的状态,能够有一个健康发展的环境。所以,房地产行业面临着机遇与挑战并存。挑战来自于传统模式是否适应新经济形势和新的法律法规要求,是否能适时满足人民群众对美好生活的期盼;机遇,就在适应环境、满足需求的过程当中去挖掘、去寻找。

 

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随后上海易居房地产研究院中国房地产测评中心主任、易居企业集团CEO丁祖昱在活动现场发布了2021中国房地产上市公司测评成果研究报告,会上他针对上榜企业分别从2020年房地产股在资本市场的表现、上市房企收益、市盈率、市值、运营规模。社会责任、创新能力情况等方面做了介绍。

 

丁祖昱表示,目前房地产行业内部分化明显,即强者恒强,排名靠后的企业整体集中度在下降,龙头企业集中度在不断上升,总资产分布情况也集中于头部企业。31-50强的增速快于头部和尾部房企,成长型公司对规模增长的诉求增强。

 

另一方面,丁祖昱分析,目前50强上市房企存货占比达到八成以上。从存货角度,主要集中在头部房企。从健康的角度来说,希望存货的占比能够进一步下降。

 

创新能力方面看,丁祖昱认为,2020年,整个房企的创新能力比较强,表现为以下几点:一,产品创新,房企意识到了产品对企业未来发展的重要性,所以房企在户型、社区、绿色环保、科技等诸多方面做了很多努力和相关创新实践,应该说取得了很好的效果;二,数字化,2020年是房企数字化的元年,做了很多数字化改革试点;三,房企在多元化投资上做了相关努力,除了我们熟悉的物业,在商业、办公、长租、文旅、产业、康养等诸多方面,都做了多元化的相关努力。

 

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接下来,中国物业管理协会副秘书长、中物研协总经理杨熙发布了2021物业服务企业上市公司研究成果。杨熙表示,截止到2020年底,全国物业管理规模大致在330.4亿平方米,整个行业的经营收入突破1万亿,达到11800亿元左右。

 

当前对物业企业而言,核心的能力三角分别是规模、品质、科技。规模,既有多元化的扩张,也有多业态的发展;品质的背后,代表着品牌、美誉度、满意度;科技,将进一步提升物业企业的效率,同时能够给我们的用户带来更好的体验。正是这样的核心能力三角,推动着我们的物业服务企业不断向前发展。

 

 

“我记得在2019年的时候,我们第一次看到市值混排的时候碧桂园服务进入前20强左右,2020年差不多碧桂园服务可以进入前10位,整体混排,前20强中物业服务企业有5家。在今天,整个房地产和物业市值混排的情况下,有11家物业服务企业的市值进入了前50强的名单,碧桂园服务和恒大物业都进入了前10强的行列。”杨熙说。

 

而从资本市场表现方面,杨熙表示,在去年的发展过程中,整个房产相关股价涨幅情况跑输恒生指数,物业企业明显在过去一年跑赢了整个大盘。从资本市场来看,有越来越多的物业服务企业已经进入了港股通,入选了恒生指数,值得欣慰的,或者说让行业更骄傲的,碧桂园服务进入恒生指数成分股,恒大物业和碧桂园也进入了中国指数,这都是最大的市值的50家上市公司才能进入的相关榜单,对整个行业和资本市场来说,也有非常大的影响,进一步扩大了物业行业和物业企业在整个资本市场的知名度。

 

而对于未来,杨熙则认为,按照当前情况来看,当前整个行业有46家上市的物业服务企业,目前递表的有19家,还有2家准备拟上市分拆,从目前公开的信息来看,至少还有20家企业会上市,还有一些企业在酝酿的过程中。我们认为,截止2021年末,中国物业行业市场上的上市物企将达到70家。

 

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随后,上海易居房地产研究院院长助理、课题组执行组长崔霁发布2021中国房地产上市公司市值管理研究报告。

 

崔霁表示,市值管理是上市公司战略管理的核心内容;价值与市值管理并重,是上市公司健康成长的基础;而价值创造与价值实现的协同,则是上市公司持续发展的关键。

 

市值管理发展对策建议方面,崔霁则认为,企业要重视和明确市值管理战略定位及具体目标,在此基础上把握市值管理的科学性、专业性、主动性并加快建立与完善市值管理制度、建立市值管理监测,进而以市值管理规划引领企业发展。

 

在主题演讲环节,奥陆资本总裁及首席投资官蔡金强做了题为《黎明前的黑暗》的分享。蔡金强表示,2016年底“房住不炒”提出以来,本来整个行业受益于市场占有率的提升,以及各方面规模扩大的好处,可是整个局面在去年8月产生了一个比较大的变化,这个变化是接踵而来的,事实上有“三个紧箍咒”(去年8月的三条红线、今年1月的房地产贷款总额管理,以及今年2月、3月的土地供应两集中),这“三个紧箍咒”对房地产进行了新一轮的牵制,我们认为整个行业的剧变是肯定会进行的。

 

蔡金强说,对于中大型地产公司(来说),不应该这一两年继续拼规模,规模初步维稳就可以。反而,应该把房地产公司作为一个平台,把能拆出来的、在资本市场融资的这些单位都拆出来,已经有物管这么成功的案例,事实上现在很多地产公司的物管公司,跟他们(规模)已经差不多了,下一步应该把代建、商业等等,各种各样能拆出来的都要拆出来,这是房地产中大型企业通过资本市场融资的绝佳时刻。

 

除了物管以外,绿城管理的代建也是很受欢迎的,甚至这两三天的中原建业的代建公司也是比较不错的,有几条线,物管、代建、商业,以及其他相关的,实际上能拆的东西,都应该充分利用资本市场。

 

而对于偏小的地产公司,我个人的建议是,如果允许的话,应该减少近期土地供应“两集中”硬抢地,相反,应该把手头上的物管或其他的,卖给这些中大型的地产公司。在现在“有价有市”的时刻,而且龙头公司又有钱的情况下,可以结合起来。小的地产公司把自己的物管公司,跟大的地产公司的物管公司结合起来,反而能在市场上卖出更好的价格。如果是小的物管公司上市的PE,可能只有十倍左右,但大公司可以达到三四十倍,这中间有很大的分别。对于比较小的地产公司来说,把这块腾出来,达成双赢,壮大自己的资本,这是更好的时刻。

 

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随后,中国房地产业协会副会长、易居中国董事局主席周忻紧接着分享了自己对房地产行业和物业管理行业的看法和观点。他表示,通过这次疫情,物业行业的地位得到了充分提高,大家意识到了物业的重要性。中国房地产市场的整个规模,不应只看开发,而应把开发和物业放在一起,思考中国房地产行业的发展方向。

  

他表示,从综合角度来讲,整个中国房地产行业是向前发展的,是做得越来越大的。“如果过去30年、40年的时间,中国房地产行业是在‘建设繁荣’,那么未来的30年、40年、50年,我们是在‘守护繁荣’。把建设繁荣和守护繁荣加在一起,从一个企业的角度来讲,是一个企业成长和成熟的过程,是做大的过程。”周忻说。

 

周忻指出,虽然过去的2020年,整个行业的地产+物业,是高歌猛进的发展,但从2021年-2022年,不管是地产企业还是物业企业,前途未必光明,需要大家如坐针毡、如履薄冰。“昨天很美好,明天很艰难。希望地产公司、开发公司、物业公司的同仁,我们一起努力,向前走。”周忻说。

 

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周忻演讲完毕后,接下来,旭辉控股CEO林峰在自己的主题演讲环节上分享了《地产行业新形势下的七个观点》。林峰表示,这七个观点分别是:1、存在不一定是合理的;2、行业准金融属性进一步加强;3、最佳窗口期已经过去;4、行业进入强能力强竞争阶段;5、行业依然面朝大海;6、行业整合加剧;7、你改变不了世界,你只能改变自己。

 

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林峰发言完毕后,进行的是高峰对话环节,佳兆业集团控股副总裁、首席经济学家刘策、当代置业金融资本中心总经理李仿、中金研究部董事总经理、大中华区房地产研究主管张宇、碧桂园服务执行董事、总裁李长江、招商积余党委书记、董事总经理陈海照、南都地产服务集团、南都物业服务集团董事长韩芳、合生活科技集团总裁夏冠明以及新力控股集团副总裁、新力服务集团董事长兼总裁闭涛出席了本次高峰对话,对话由丁祖昱主持。

 

以下是高峰对话嘉宾亮点节选(有删减):

 

佳兆业集团控股副总裁、首席经济学家刘策:我对这个行业未来的发展还是乐观的。当然,十年前我觉得房地产行业是属于既赚钱又值钱的一个行业,但是到了现在,我觉得房地产行业变成了“赚钱但是不值钱的行业”,意思是资本市场给的PE很低,大部分4-5倍,高的没有超过9倍。对行业来讲,未来核心的方向,就是让房地产往既赚钱又值钱的赛道去转型,我觉得这是行业未来大的课题。

 

当代置业金融资本中心总经理李仿自从资管新规之后,最近这几年,银行、央行监管体系已经完美地实现了政策上的监管闭环,但是整个政策导向,我觉得并没有把这个行业监管死,是希望这个行业能够平稳健康发展的。怎么平稳健康发展?

第一,投资性业务、股权上的合作,这些没有卡死;

第二,正常银行的开发贷款,水也在持续流入;

第三,整个监管体系并没有在按揭上给大家更多的限制。也就是说,它会鼓励这个行业前面获取土地的时候,尽量用自己的自有资金获取土地,长远来看,对地产行业来讲是平稳、健康的政策基石。

 

另一方面,我觉得整个行业现在已经进入到了地产资本管理时代。有一个概念,地产投行业务。用投行思维做地产,用资本管理、资产管理的思维做地产,尤其是最近这两年,已经逐步成型了。也就是说,地产行业所谓的类金融属性,最终聚焦的就是资本管理和资产管理,你怎么在资本管理和资产管理上适合监管闭环的需要,同时在投资业务和直接融资的角度(因为找银行是间接融资),直接融资的角度把资本做好了,企业也就发展好了。

 

中金研究部董事总经理、大中华区房地产研究主管张宇:我们可以认为地产企业是一个母体或平台,管理也好,开发也好,经营也好,都是基于地产和物业本身的,而物业本身是我们生活所有的衣食住行载体。

 

换句话说,这个载体的实体资产也好,轻管理的部分也好,都是我们这个行业大托盘所托的生意。这些生意在资本市场,阶段性会喜欢A,阶段性会喜欢B,会有一定轮转。但是这个过程当中,你把它当作一个总体去看,相对来讲地产是始终有活力的市场,所以它无非是阶段性的轮转状态,现在是物管比较好。现在又新兴了一个词“资本代建”,物业企业有专业能力,是不是你可以给我提供资本,我帮你的资本实现更好的回报等等。这个过程,这些应该都会发生。

 

碧桂园服务执行董事、总裁李长江未来行业的变化,以上市企业来说,如果要坚持长期主义,得到资本市场的青睐,毫无疑问,必须要进行有质量的规模扩张和业务拓展。

 

招商积余党委书记、董事总经理陈海照们把传统的基础物业作为一片沃土,我们希望把这片沃土做得“更宽”,在中心主要城市做得“更厚”,我们有住宅、非住宅、机构。此外,招商物业和中航物业自身又有一些专业公司,所以在这片沃土上,要长出几棵树,希望这些树长得更强,我们有楼宇科技、电梯维保,还有到家汇商城,以前是招商局集团内部集采的,现在我们给1000多家写字楼客户开放进行采购。

 

南都物业服务集团董事长韩芳:未来的到家服务会做得很好,其实到家服务当中有很多延伸领域,像搬家、家政、清洗、环卫等等,有各类服务;二是社区新零售,大家现在都在做社区新零售,包括阿里,跟很多物业企业在做线上线下一体化的服务内容;三是可以延伸和想象的刚才讲的一老一小、一健康、一中介服务领域,所以说物业可以拓宽的空间非常多。

 

另外,我们认为物业这个行业当中,现在科技化的元素被应用得非常多,很多的企业科技化的投入非常大。尤其是随着人口红利的取消,智慧物业的应用,在行业中会有非常大的变局,这也是行业变化的一个趋势。

 

合生活科技集团总裁夏冠明资本对物业股认知趋于理性化。除了体量较大的头部企业,大量的中型企业怎么办?全国登记注册物业公司29万家,管理接近300亿平方米的管理面积,但头部部分只占不到30%。所以合生活要在这个板块“换道超车”,我们没有把自己定义成物业管理企业,我们把自己定义成深耕社区经济领域的一家科技型企业。

 

新力控股集团副总裁、新力服务集团董事长兼总裁闭涛我们走科技赋能,主打差异化产品+科技赋能为辅,在头部企业和科技企业之间寻找我们的空间。我相信,中国市场很大,只要我们在这些领域里有足够坚定的定力,有足够的细分领域打造壁垒的态度和决心,还是能够在这个市场上找到自己快速成长的空间。