全纪录:2021美好生活服务创新峰会在沪召开
发布日期:2021-12-27      来源:未知

2021年12月23日,2021美好生活服务创新峰会在上海举行。

 

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本次大会共邀请了百余名全国领军的物业服务企业的高管精英、物业服务企业及供应商、服务商企业代表、金融机构和研究机构的嘉宾代表,共话美好生活之前景。

 

上海易居房地产研究院院长张永岳、上海易居研究院专家委员会主任庞元、上海易居房地产研究院副院长杨红旭、克而瑞副总裁张兆娟、中物研协总经理杨熙等嘉宾受邀出席。

 

首先,会议由上海易居房地产研究院院长张永岳首先致辞。他表示,今天大会的主题词是“美好生活”,今年是我们国家两个百年目标的交汇点,如果说我们建党一百周年小康社会的目标顺利实现,主题是小康,而我们第二个百年目标在建国一百年的时候,要把我们国家建成社会主义的强国,而从我们广大市民和整个社会来看,这样一个目标的主题词毫无疑问是在小康社会基础上要进一步迈向美好生活。

 

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所以说参加会议是站在这样的高度审视企业,站在这样的高度探求企业发展的空间,站在这样的高度,使得每位在座的中青年朋友在今后的发展当中有作为的天地,围绕美好生活奋勇前进,创造新的发展空间,取得更加辉煌的成就。

 

张永岳同时在致辞中指出,今天物业管理行业就是在当前新形势下的增长点。今天我们审视物业行业,无论是平台,还是商业模式,亦或是产业链,都站在了一个新的起点上,这个新的起点和刚才讲的美好生活是紧密相连的。这里有很多创新的空间,有很多施展才华的领域,特别是在现在整个经济下行压力的情况下,方兴未艾的物业管理行业更有必要做到这一点。

 

随后,会议由上海易居房地产研究院副院长杨红旭发表题为《房地产市场形势分析》的演讲。他表示,过去几年物业公司的估值比较高,股价比母公司股价还要高,但是这只是行业和资本市场发展的小插曲,过去几年房地产开发企业的股票不怎么样,是因为调控非常严厉,是对调控措施的反应,这个时候追逐物业公司的股票只是小插曲。

 

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他表示,而物业公司未来两三年内怎么走,和全球房地产市场大势密切相关。未来几年地产行业面临的阵痛不会马上过去,可能要三五年才能回归理性,回到正常轨道,这是一个中期的行为,并不是短期行为。

 

杨红旭演讲完毕后,中物研协总经理杨熙进行2021物企优选服务商研究报告发布。他指出,自2019年开始,我们响应党中央的号召,在美好生活方面,物业服务企业,物业服务生态链企业也在积极行动,我们认为在整个大物业、大社区的领域里,物业企业与物业生态链企业是一个有机的组成部分,大家要共同致力于人民群众的美好生活服务。

 

因此中物研协一直期望打造一个集合了来自于物业企业以及物业领域的无论是基础服务、智慧社区,还是增值服务,多方面的优秀服务商、供应商来形成一个品牌集群,同时构建与物业企业融合共生的生态圈,并积极希望促进企业之间的交流互动。

 

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随后,杨熙向与会者分享了当前物业管理行业的现状:今天物业行业的现状,可以分成三个领域,首先是基础物业服务领域,对于所有的物业服务企业来讲,如何进一步拓展规模,规模为王,很多上市物企,包括在中报发布会上,都在提希望规模上不断增长,其实在规模增长的同时大家非常注重要在品质上做进一步的提升。

 

第二个领域来自于社区增值服务,过往几年头部企业的分享,越来越多头部企业认识到了增值服务方面的重要性,包括很多中小物业服务企业也认识到增值服务方面需要突破、需要发展,这也是他们未来发展的第二曲线,但是今天增值服务大家实际开展工作的时候也会遇到很多困境,可能在一些人才和方法上都会有一些欠缺。

 

第三块是智慧社区、智慧物业的相关领域,行业里面也有共识,数字化转型不仅是物业行业,是全中国所有行业必须面临的大趋势,如何做好数字化转型,对于大部分物业企业来说还有比较高的门槛。

 

 从整体市场情况来看,基础物业还是创收的主力,但是整体上的占比是在逐年递减,主要来自于非业主增值服务的比重在逐渐提高。从今天上市物企来看,基础物业占比60%左右,从市场表现来看,物业费目前的提价空间也在逐步的释放,除了住宅物业之外,非住领域的创收能力更强。整体上对于物业收入的贡献上,差距在进一步缩小。

 

从盈利情况来看,对所有的物业企业而言,基础物业服务的贡献度依然还是最大的,但是贡献频率在持续的下行,也是因为更多的物业服务企业增值服务上去了,我们从上市公司的情况来看,上市公司的物业服务毛利率相对还是比较高的,2020的年报里面,上市公司平均毛利率达到了24%左右,我相信对于很多物业服务企业来讲,这都是一个比较高的数值。

 

从物业服务企业的市场表现成本结构情况来看,目前的成本结构在进一步的优化,我们的物业服务企业通过外包,通过一些专业化的方式,包括和一些基础物业服务相关的供应商合作之后,降本增效的成本还是比较明显的,百强企业的成本结构从52%逐渐降到51%,因为基数非常大,哪怕降低一个很小的百分点,其实也是非常大的资金在减少。

 

今年在基础物业服务领域,针对保洁服务、秩序维护、维修维保、清洁设备、催缴方面,涌现出了一批优秀服务商,这些来自于物业服务企业对于行业内优选服务商的推荐结果。

 

第二块是社区增值服务领域,当前上市的物企增值服务收入均值达到了4.07亿元,过往一年的增速我们认为增值服务发展相对比较快的,达到了57%。社区增值服务在收入占比里面也在不断攀升,我们看上市物企增值服务占比大概占13%左右,社区增值服务也是各家物企都非常重视在推广的方向,我们相信占比会持续进一步的攀升,未来会更趋向于20%。根据已经公布数字的上市物企上半年增值服务方面的收入,每平米创造3.6元的收入,意味着以年度来计算,这些上市物企住宅增值服务的坪效会达到八块钱左右。

 

今年相关的文件不断出台,希望探索出物业服务和养老服务的路径,头部企业也在这方面做了一些相当多的尝试。这些企业的落地和措施,我们希望在未来两年看到比较好的或者说优秀的物业服务+养老服务的案例,未来在行业里面做进一步的推广。

 

在增值服务方面,无论是媒体、美居、康养医疗、生活服务方面,都要优选出优秀的供应商。最后是发展动力方面,无论是十四五规划,为未来的物业企业梳理规划了未来的发展蓝图,行业也有这样的共识,今天遇到的情况,整个物业服务方面的领域和范畴非常大,可能会涉及信息化软件,可能会涉及相关的硬件,可能会涉及内部的管理,也可能会涉及对客户对C端的不同展现方式,相对来说门槛比较高。我们也可以从物业服务企业目前的成本结构来看,因为我们还是一个劳动力相对密集的行业,人员成本还是处于高位,未来非常需要智慧物业的手段和方式来进一步提高效率。

 

在智慧社区、智慧物业领域,我们也有一些优选服务商,包括信息化管理系统方面,以及在相关的文件,包括智能配件、安防设备、智慧照明、智慧消防,以及在比较重要的智慧停车和智能机器人领域,都会有一些比较不错的供应商和服务商。

 

我们还是坚定的认为,虽然今天房地产正在经历比较大的变局,不可避免对于物业行业会有相关的影响,但是我们依然坚定的认为,今天依然是物业行业发展的黄金时代,有望在十四五规划之后,物业行业会进入两万亿收入的门槛。

 

中物研协整合了行业优秀企业和优秀服务商,希望为更多的中小物企提供黄金时代里面的解决方案,包括如何做好智慧物业服务,如何通过优秀的服务商、供应商实现我们在降本增效、创收方面的举措,期待未来和更多的物业服务商、供应商携手通行,创造更美好的生活。

 

杨熙分享完毕后,上实服务董事长、总经理朱云飞分享了《设施管理与资产管理-助力传统物业提升服务力》。

 

他指出,设施管理英文叫Facility  Management,按照IFMA的定义,包含多学科的专业,通过人员、空间、过程的技术的集成来确保建成的建筑环境工程的实现,其实从设施这个词从英文来翻译,很多都会和设施设备混淆。

 

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Facility,在英文里有着丰富的含义,第一部分就是设施设备,但是其实从英文来说,是一个场所或者说一个建筑,提供一种特殊的服务,为了一个特殊的行业,所以我们更愿意说设施管理服务不等同于设施设备管理,设施设备管理仅是物业管理的一部分。

 

整个设施管理是管理科学、建筑科学、经济学、行为科学、工程技术等等,组成设施,在里面组成人员、技术、设施,为业主方提供高品质的活动空间和高投资收益,满足企事业单位、政府部门战略目标和业务规划,通过规划与控制工作生活环境,来提供一个很好的生活空间。

 

可以说,整个设施管理,除了企业非核心业务以外,所有范畴的服务外包,统称为设施管理,包括空间管理,比如说办公室的工位要调整,空间规划。还有搬迁管理,还有行政与资产管理,包括综合行政、固定资产、服务热线。

 

物业管理的主要目的就是保值增值,但是设施管理是单业务外包,资产管理是融投管退,有资产回报的,如果三者结合,管理核心是ESG,只要在上市公司干过的,上市公司每年必须要提供ESG报告,每年的ESG报告影响到上市公司的估值,ESG里面涵盖的内容非常多,我们的物业管理、设施管理、资产管理都会影响到这份ESG报告里面的业务。

 

这里面最大的价值链就是可持续发展,不管是物管、资管、设施管理,都会牵涉到ESG,我做物业管理,我的物业方如果是上市公司或者说有一家社会责任的公司,也要在各个方面体现,这是可持续发展非常大的链条。

 

朱云飞演讲完毕后,中物研协运营总监王开迪带来《物企增值服务创收解决方案》的分享。

 

她表示,当前物企都表示布局增值服务,但是增值服务做的到底怎么样?其实差距非常大,在2020年38家上市物企增值服务收入规模当中只有一家绿城超过了20亿,头部超过了10亿,大部分都处于1亿到10亿,比较多的企业在5亿以下,除了头部企业发展的非常好,中部、尾部企业增值服务业务发展的并不是非常均衡,而且发展状况是参差不齐的。

 

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如果说顶层搭建没问题,为什么有些物企的增值服务业务推行不下去,或者说做的过程当中遇到了非常多的困难和阻碍,以及项目的不配合,甚至是管理层之间的一些沟通问题,我们总结下来有五点没有做好:

   

1.制度,有关增值服务服务的KPI指标是不是纳入了管理层到执行层每个决策当中。如果说这和个人业绩没有关系,从上层领导管理来讲没有抓手,业务部门推行不下去。

 

2.协同,增值服务业务是涉及到整个物业公司各个板块协同的事情,如果说只是增值服务业务板块的人在前面拼命跑,后面的人追不上,那我们补给不够,也是做不长的。

 

3.合适的工具,我们是不是有线上的评价系统,如何管理所有的资源点位,了解到目前在增值服务业务上和合作方是什么样的合作情况,合同周期、结款方式都是没有的。

 

4.实际的实操,会做还是不会做,很多人说已经安排工作下去了,要推这个产品,但是产品该怎么推,下面的人有没有行之有效的实操手册,这是很多公司没有的。

 

5.激励,既然希望用增值服务撬动业务里面的第二曲线,是否给了增值服务业务的人激励,让他们觉得可以在这方面付出一部分努力,换取这部分激励,同时带领增值服务业务前行。

 

基于这样的物业公司碰到的情况,中物研协打破行业的资源壁,组建了一套助力物企创收的增值服务解决方案,这套解决方案,整体展示是非常简单的事情,通过中物研协的平台,我们可以汇聚物管行业的专业力量,沉淀一些物企的成功运营经验,在数据展示过程当中,头部的十家物业企业在增值服务业务领域做的还是非常好的,而且有些独立运营的板块已经非常具备市场化的运营能力,我们可以把经验拿过来,应用到物企增值服务业务当中。我们也选择了四个目前我们来看接受度比较高、可复制率比较好的板块,空间运营、社区零售、美居服务、租售服务四大领域。

 

之后通过团队的指导、运营模式、组织激励、业务刀具提供、数字化系统、资源导入六大方面进行整体咨询,最终希望通过这样的模式和方式直接实现物企增值创收,我们希望最终结论体现在数据报表里,真正变成增值的一串数字。

 

而除了这四项业务之外,中物研协也推出了赋能中小型物企、区域头部物企的十项价值提升方案,如果各位感兴趣,欢迎多和中物研协做交流。

 

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下午会议首先进行分享的是碧桂园服务首席市场官汪英武,他带来的分享主题是《站在市场看行业》。

 

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他表示,城市服务对于物业行业来说是全新的领域,没有样板可以借鉴。我们认为,开展城市服务的关键在于生态,如何将城市服务里的不同领域、不同专业的生态资源整合在一起,是未来能否在城市服务领域立足下来的基础。2021年碧桂园服务提出“新物业”的发展路径,深耕发展城市服务等新服务,同时通过科技与生态构建,不断创造服务价值。于是,我们构建了一个城市服务的发展模式:平台+合伙人+生态圈。城市有很多空间要素,除了住宅之外,还有产业园区、学校、医院、机场、高铁、公园景区等;也有很多不同的专业领域,如垃圾处理、河道养护、市政设施等,基于业务需要,碧桂园服务引进多元人才,同时,与各专业领域的合作伙伴携手,最后形成一个共生共荣的生态体系。

 

随后,荣万家生活服务集团副总裁孟庆斌发表了题为《物企增值业经营管理思考》的主题演讲。

 

他表示,物业管理行业发展到今天,增值业务的范畴内已经不是一个行业的经验可以覆盖,上午分享的报告可以清晰看到,从房产经纪、新零售、装饰装修、广告、空间管理、养老、托幼,任何一个独立的赛道都是一个垂类的大的范畴,我们如何能够将这些业务有效有机结合到自身企业当中,这本身是一个组织变革和管理的问题,所以越做越知道心存对这些垂类行业的敬畏心。

 

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增值服务围绕着房地产产业链展开,涉及到的更多还是空间,C端的业务包括维修和养老,并且通过财报可以发现,公寓住房的租赁和房屋中介还是毛利最高的项目,养老的利润率只有不到6%,但养老服务更多的是创造用户服务和管理延伸,所以我们未来布局增值业态的,有些业态就是驱动营收和毛利为主,有些是以迎合用户增长需求为主,还有一些就是要做战略性的业务,特色化区分。

 

接下来作为分享的优选服务商是锋物科技联合创始人、CTO丁文斌,他分享的主题为《智慧社区中的人工智能》。

 

他表示,现在的市场上做人工智能的公司,包括大厂BAT、华为,包括做算法的,走的普遍是高举高打的方式,一个很大的算法模型,人脸识别、物的识别,包括一些状态和形态的识别。一个模型很大,然后用很多的算法,很多的参数去调,利用大算力解决问题。

 

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这样的方法是有效的,很多特定的场景下这种是没问题的,但是在物业的场景下是行不通的。原因很简单,刚才讲了成本,对于物企来说是偏高的。所以我们需要思考的是,是否要在广泛的场景之下的模型?其实不是。


我们只要解决物业的场景就足够了,并不需要哪些去适配更多行业或者更多场景的方式,所以我们回过头来把算法做更多的分析,然后去切割,然后尽量让一次识别应用到多场景之下,然后把算法碎片化,碎片化之后在算法底坐上做一整套算法调度系统,然后通过算法调度系统,把算力切片,切片完了以后做组合,适配物业的算力要求,然后把算力成本打的很低。

 

随后,上海尊蓝信息科技发展股份有限公司总经理李春振分享《低代码技术在物业行业信息化中的应用》。

 

他在分享中表示,据权威媒体预测,未来十年有70%的应用会来自于低代码,希望把低代码的平台引入到物业管理行业里面来。具体操作上有三种方式,根据不同阶段的,不同规模的企业,处于不同信息化阶段的企业有不同的合作方式。

 

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第一种是托管售后,这种方式适用于没有专业IT人员的物业企业,怎么合作?具备低代码能力、低代码技术由尊蓝负责二开及售后。

 

第二种自行运维,甲方人员可以通过罗码平台自行维护乙方交付的基本功能。

 

第三种自主开发,头部企业有一定的资金实力,这样的话而且资金充裕,这种方式可以尊蓝一起来合作,共同开发新模块、新系统,搭建具备低代码能力的应用,优点是可以大幅度提高开发部门的效率,缩短项目工期,减少开发人员数量,降低企业IT成本。

 

随着李春振分享结束,会议进入优选服务商圆桌对话环节。会议由中物研协美好生活服务总经理杨姗主持,闻达科技CEO王康乐、云智易智慧物联VP姚泽鑫、惟客数据华东区副总经理安海生、深圳市杨阳环境管理有限公司执行总经理陈龙、北京亿柯科技服务有限公司副总经理李锐共同参与本次对话。

 

以下是优选服务商圆桌对话的亮点节选(有删减):

 

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闻达科技CEO王康乐

在未来,可能几年以后对于物业行业的能力模型我们要提出一些新的要求,原来我们主要把基础服务做好,现在我们必然要做一些准备,同时需要一些尝试,包括考核评价体系和调整,这些都是很多需要向头部学习的。

 

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智易智慧物联VP姚泽鑫

物企落地智能化有一个新的趋势,成本和效率价值的转换,这个极致的追求会是将来很重要的话题,就是用更低的成本带来更大的效率的投入,会是接下来企业很重要的趋势。

 

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客数据华东区副总经理安海生

如何把物业管理行业拓展成多元的服务运营的过程,希望在这个过程当中通过我们的产品,通过我们的数据驱动,能够帮客户提升运营能力,帮企业构建数字化转型。

 

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深圳市杨阳环境管理有限公司执行总经理陈龙:

从资本进入物业服务以后,整个物业更集约化和规模化,同时对于成本管控会更加精准,同时对于利润的最大化,也会比以前要更加严格,同时,业的各个领域会更加细分。

 

未来我们会从四个方面给客户提供解决方案:第一,改变管理模式;第二,对新技术、新设备的投入;第三,从人才梯队和人力资源的搭建进行完善;第四,完善总部大运营支持服务系统。

 

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北京亿柯科技服务有限公司副总经理李锐

我们在做信息化的过程当中,会更占据甲方的立场,我们首先会以咨询的角度对甲方的需求进行针对性的分析,然后形成针对性的方案,然后在后续建设过程当中,把控项目总体管理的预算,项目目标,以及项目的管理步骤,通过这些关键点的梳理,然后我们在项目建设完成之后,配合甲方进行项目的整体运营、运维和数据挖掘。

 

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优选服务商圆桌对话环节结束后,克而瑞物管总经理陈珏发布华东区域服务力报告。

 

她表示,华东区域是政策性非常强的区域,包括长三角一体化的示范区域,围绕这块能够将未来的公共区域物业服务进一步打开增长空间,其实是非常好的驱动,包括杭州未来社区,现在上海在提数字城市、数字家园,其实这些都是不断的吸引企业或者说吸引大家围绕着未来更广阔大量的物业存量市场的发掘和服务来做的底层政策指引。同时我们觉得华东区域又是市场监管严,规范度很高的区域。

 

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华东区域的存量到底是什么样的,克而瑞做了很多年的数据库,发现华东区域其实是占全国四分之一的规模单量,这是存量市场。而在这个存量市场之下又拉取了一些数据,住宅统计了2000年之后,包括商业一万方以上,还有一些写字楼,拉取之后我们发现华东区域的六个重点城市,存量业态超过了20亿,这些业态的价值从物业费的水平以及等等的考量因素来说还是比较高的,同时盘算了一下项目单量非常巨大,未来18个月的潜在供应量超过两亿立方米。

 

陈珏分享结束后,会议进入服务力圆桌对话的环节。对话由克而瑞物管总经理陈珏主持,嘉福物业集团总经理谢晓洪、东投美城服务集团总裁肖颢、绿城生活集团董事副总经理董沛文、乐奥生活服务集团董事长黄圣 、新力物业集团副总裁马薇 、安徽华地好生活服务集团总经理罗星星参与了本次圆桌对话。

 

以下是服务力圆桌对话的亮点节选(有删减):

 

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福物业集团总经理谢晓洪:

我们是深耕赣州的一家房企下属的物业公司,地产是深耕赣州,这么多年有两个感受。第一个是管控优势;第二个,促成我们的品牌和口碑在当地的提升和复制,这是我们的初心。

 

然后还有四个保障,首先是保障我们的管理优势,以及保障危机处理和风险管控,以及保障我们在区域项目的经营能力。近些年我们其实在不断的做业务拓展,这就是我的一些理解。

 

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东投美城服务集团总裁肖颢

增值业务提升更多的是社会行为,我们要承担业主的社会责任,社会行为和经济行为相结合,同时又要有经营的活跃气氛,要从机制、人才培养、经营思路,通过高度、温度、深度,去做增值服务,获得业主的认同。

 

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绿城生活集团董事副总经理董沛文

增值服务如何开展,我们总结下来还是聚焦了目前的六个生态,教育、养老、零售、到家、文化和资产。这六个生态里面又有侧重,目前来说教育养老和零售是主赛道,到家文化是培育,资产是专业氛围。

 

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乐奥生活服务集团董事长黄圣

在目前对于中小型物业企业,特别是区域型物业企业,坚定的深耕策略,在局部追求市场占有率,在局部做好资源整合,这是目前竞争态势下企业比较好的发展策略。

 

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新力物业集团副总裁马薇 

整个大环境对于2022年、2023年,企业的市场策略上、发展策略上、经营策略上都有非常大的机遇和挑战,整体房地产下行,市面上今后房地产拿地及开发的量会少,住宅存量市场就会减少,未来市场上又有这么多的头部企业进入江西,又有这么多优质本土的同行,所以在这个市场上后续的竞争也会更加激烈,所以对于我们来说,我们想要保护这个行业的地位,还是面临很大的挑战,当然我们还是会一如既往的,对品质的追求,我们会一直持续追求下去。

 

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安徽华地好生活服务集团总经理罗星星

我们的战略打法也是针对不同的区域会有不同的打法,然后选择性的获取一些标的,在安徽,我们的收入支撑不了高品质的服务,更多的发力于增值服务,怎么样满足管控,才能保证企业稳健的发展,才能在市场上具有长期的竞争力。

 

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