本月重点摘要

 

• 行业政策

 

1. 宏观政策：金融支持房地产十六条措施发布；防疫二十条出台

 

• 金融支持房地产十六条发布，房地产行业迎来信贷、债券以及股权融资支持三箭齐发，疏解行业流动性困境。

   

• 优化调整疫情防控二十条措施出台，适应疫情防控新形势，科学精准开展防控工作，高效统筹疫情防控和经济社会发展。

 

2. 行业政策：18部门发布质量行动三年方案，提及健全物业服务标准体系

 

• 市场监管总局等18部门发布《关于印发进一步提高产品、工程和服务质量行动方案（2022—2025年）的通知》提及，提升物业服务质量，健全物业服务标准体系。

   

• 广东省住建厅修订疫情防控指引，删除“对物业管理区域实施封闭管理”等内容。

   

• 《北京市城市更新条例》由市人大会议表决通过，整治提升小区环境，健全物业管理和物业服务费调整长效机制，改善老旧小区居住品质。

   

3. 关联政策：住建部选取24个城市开展智能建造试点。《安徽养老服务条例》于12月1日施行。

 

4. 协会动态：“2022深圳国际智慧物业产业博览会”圆满举办

 

• 深圳市住房和建设局的指导，深圳市物业管理行业协会主办，上海克而瑞信息技术有限公司承办的“2022深圳国际智慧物业产业博览会”在深圳国际会展中心圆满落幕。

   

• 《2022年武汉市物业管理行业发展报告》发布。

 

• 资本市场

 

1. 市场概况

 

• 截止到2022年11月30日，物业管理行业上市企业总数61家。目前，资料有效期内的递表企业有6家。深圳为上市物企数量最多的城市，达10家；广州市、上海市和北京市则分别有9家、8家和7家。

 

2. 月度表现

 

• 本月物业股普遍上涨。恒生物业服务及管理指数、沪深300、恒生指数、港股通、61家上市物企、非港股通指数均较上月上涨，涨幅分别为81.7%、9.8%、26.6%、75.1%、42.9%、23.4%。本月华润万象生活纳入恒生指数。截至月末，61家上市物企总市值为4138.3亿元，较上月末上涨59.5%；市盈率PE(TTM)均值10.7倍（剔除负值），市盈率PE(LYR)均值为11.1倍，均较上月末上涨。

   

• 本月股价碧桂园服务领涨，涨幅181.3%。涨幅前三位的为碧桂园服务、旭辉永升服务、新城悦服务。年初至今仅德商产投服务及中海物业股价上涨。

 

3. 机构观点

 

• 民生证券认为物管行业的发展逻辑从“规模成长确定性”转向“业务可持续确定性”；申港证券认为物企高增长下的收益质量仍待提高；浙商证券认为物业公司的业绩增长具备较强的抗经济周期属性。

 

4. 业绩公告

 

• 上市物企回购。绿城服务11月耗资931.28万港元回购265.8万股。星盛商业11月耗资135.14万港元回购91.5万股。

 

• 物企动态

 

1.收并购

 

• 本月物业服务企业对外公告收并购事项5起，其中4起披露交易金额5.2亿元。

   

• 主要收并购事件：碧桂园服务1.90亿元收购合富辉煌21.5%股权。第一服务控股1.63亿元收购世纪金源服务8.0%已发行股份。南都物业8525.98万元受让浙江南都产业发展集团持有的浙江谷尚智能17.0%股权等。

 

2.招投标

 

• 本月招投标活跃度排前三的城市为广州、北京和上海。

   

• 典型中标项目：中海物业连续中标三家香港公立医院项目；绿城服务584.40万元中标大连地铁5号线保洁及物业服务；招商积余中标三个非住项目，包括南航工程技术沈阳基地保洁服务。

 

3. 战略合作&合资合作

 

• 一是与国资合作。例如，新城悦服务联合广西贺州城建投资集团成立贺州市城投新城悦智慧物业。绿城服务与嘉兴滨海集团战略合作。中化金茂物业参股成立金华市东茂城市运营管理有限公司。万物云城与南昌轨道交通集团合资成立南昌轨道万科城市运营服务有限公司。

   

• 二是与外资合作。例如，美置服务与第一太平戴维斯（Savills）联合成立美置第一太平戴维斯物业管理有限公司。引入AM/FM/VAS等多元化业务，聚焦拓展、整合提升商写物业管理及资产服务业务。

   

• 三是与专业领域公司合作。例如，普邦股份与万物云城在城市运营领域深度战略合作。诚信行物业与山东健康物业集团战略合作。绿城服务与钉钉签署合作协议，“总对总”全方位协作。

 

4. 新设企业

 

• 一是深化增值服务。例如，碧桂园服务新增投资成都市嘉宝通点广告传播、贵阳市通点广告传播有限公司。

   

• 二是拓展区域业务。例如新大正新增投资新大正（长沙）、新大正（郑州）物业管理有限公司（持股67%）。荣万家新增投资荣万家（徐州）生活服务有限公司。北京联东物业新增上海联东物业管理有限公司。

 

5. 品牌动态

 

• 中海物业焕新品牌：“好时节 好物业 好社区”。2022深圳物博会“粤港澳大湾区物业创新发展论坛”上，董事局主席张贵清以《新时代 新环境 新物业》为题发表主题演讲，同时宣布焕新中海物业品牌主张。

   

• 旭辉永升服务焕新发布“永升37℃社区”。2022深圳物博会上旭辉永升服务以“焕新37℃美好生活”为参展主题，永升37℃社区服务产品正式亮相。

   

• 重庆天骄爱生活更名为“天骄智慧服务集团股份有限公司”。

 

6. 人事变动

 

• 雅生活服务公告赖娟辞任公司秘书及港交所规定之公司授权代表，委任黄嘉毅及李健威为联席公司秘书。华发物业服务李光宁辞任董事会主席并将继续担任执行董事；执行董事周文彬已获委任为董事会主席。

   

• 重要活动

 

• 2022深圳国际智慧物业产业博览会圆满举办。深圳市物业管理行业协会主办，上海克而瑞信息技术有限公司承办，围绕“智慧创美好 共生向未来”主题，参展企业近300家，专业观众超3万人次。直播平台线上同步观展人数达60余万。

   

• 克而瑞物管和中物研协隆重发布2022中国物业服务企业综合实力500强；2022中国物业服务企业品牌价值100强；2022美好生活服务500强物企优选服务商。

   

 

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行业政策

 

一、宏观政策（节选）

 

近期，防疫二十条出台，房地产十六条等措施出台。政府关注到疫情对经济的冲击，关注到地产下行对经济的影响，逐步优化、完善、补充和落实原有政策：

 

11月11日，国务院联防联控机制综合组发布《关于进一步优化新冠肺炎疫情防控措施 科学精准做好防控工作的通知》，对进一步优化防控工作的二十条措施作出重要部署和明确要求，各地各部门要不折不扣把优化措施落实到位。

 

11月23日，中国人民银行、银保监会公布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，推出16条金融举措，促进房地产市场平稳健康发展。信贷、债券以及股权融资支持三箭齐发，多渠道为房企提供流动性支持。国有六大行密集向房企授信，额度超万亿元。房企债券融资扩容，约2500亿元支持包括房地产企业在内的民营企业债券融资。股权融资第三支箭落地，房地产企业流动性资金得到有效补充，化解债务违约风险。

 

 

二、行业政策（节选）

 

11月，市场监管总局等18部门发布《关于印发进一步提高产品、工程和服务质量行动方案（2022—2025年）的通知》，引导居民生活服务高品质发展。提升物业服务质量，健全物业服务标准体系。加强城乡社区服务体系建设，推进城市一刻钟便民生活圈建设。

 

广东省住建厅修订疫情防控指引，删除“对物业管理区域实施封闭管理”等内容；成立应急组织机构；严格落实从业人员清单管理。

 

《北京市老旧小区改造工作改革方案》推动以“物业+”的方式，引入社会资本投资改造运营低效空间和存量设施，同步提升运营水平和物业服务水平。

 

《北京市城市更新条例》12月1日施行，提及整治提升小区环境，健全物业管理和物业服务费调整长效机制，改善老旧小区居住品质。

 

• 社区基层治理

 

11月，物业管理规范化政策方面，成都市修订物业管理条例并公开征求意见。成都市住建局发布《关于扎实做好物业服务区域晒服务晒收支暨“双晒”工作的通知》。

 

山西省住建厅《物业管理委员会组建运行办法 （试行）》开始实施。物业管理委员会由社区（村）“两委”、社区工作者、网格员、业主等7人以上单数组成，其中业主代表不少于物业管理委员会成员人数的二分之一。

 

• 物业管理

 

三、关联政策（节选）

11月，住建部选取北京、天津、重庆等24个城市开展智能建造试点。

 

工信部、民政部、卫健委组织开展《2022智慧健康养老产品及服务推广目录申报》，涵盖智慧养老产品和智慧养老服务。

 

《安徽养老服务条例》于12月1日施行。规定了完善养老服务设施配套、支持居家养老上门服务、实施老年助餐服务、支持智慧养老服务等内容。

 

• 智慧社区、养老及其他

   

四、协会动态（节选）

 

11月，深圳市住房和建设局指导，深圳市物业管理行业协会主办，上海克而瑞信息技术有限公司承办的“2022深圳国际智慧物业产业博览会”在深圳国际会展中心圆满落幕。围绕“智慧创美好 共生向未来”主题，参展企业近300家，专业观众超3万人次。

 

武汉市物业管理协会、上海易居房地产研究院、克而瑞物管、中物研协联合发布《2022年武汉市物业管理行业发展报告》。

 

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资本市场

一、概况（节选）

 

截至2022年11月30日，物业管理行业上市企业总数达61家，目前，资料有效期内的递表企业有6家。

 

从区域划分上看，61家上市物企分布在全国12个省、直辖市，共计17个城市。其中，有22家上市物企位于广东省，占上市企业总数的近四成（36.1%）。北上广深四个一线城市上市物企共有34家，占比超五成（55.74%）。其中，深圳为上市物企数量最多的城市，达10家，占比16.4%；广州市、上海市和北京市则分别有9家、8家和7家，占比分别为14.8%、13.1%和11.5%。

 

二、月度表现（节选）

 

本月物业股普遍上涨，其中，恒生物业服务及管理指数、沪深300、恒生指数、港股通、61家上市物企、非港股通指数均较上月上涨，分别涨幅为81.7%、9.8%、26.6%、75.1%、42.9%、23.4%。

 

截至月末，61家上市物企总市值为4138.3亿元，较上月末上涨59.5%；市盈率PE(TTM)均值10.7倍（剔除负值），市盈率PE(LYR)均值为11.1倍，均较上月末上涨。

 

本月，股价涨幅前三位的为碧桂园服务、旭辉永升服务、新城悦服务；股价跌幅最多的三家物企分别为浦江中国、第一服务控股、力高健康生活。年初至今仅德商产投服务及中海物业股价上涨；跌幅最多的为正荣服务、领悦服务集团和佳源服务。

 

三、机构观点（节选）

 

四、新上市及拟上市物企动态（节选）

 

截止到2022年11月30日，物业管理行业上市企业总数61家，本月无新增上市物企。递表企业中，有6家物企排队上市，本月无新增上市物企。

 

五、业绩公告（节选）

 

11月，2家物企公布了回购股份的说明。

 

 

物企动态

 

一、物企投拓（节选）

 

• 招标动态

 

• 收并购

 

根据克而瑞物管&中物研协监测，本月物业服务企业对外公告收并购事项新增5起，披露交易金额5.2亿元。

 

• 合资合作（节选）

 

• 新城悦服务：参股49%成立智慧物管公司

 

11月7日，新城悦服务联合广西贺州城建投资集团有限公司共同成立贺州市城投新城悦智慧物业管理有限公司，双方分别持股49%和51%。

 

• 战略合作（节选）

 

• 绿城服务：与嘉兴滨海集团达成战略合作

 

11月7日，绿城服务与嘉兴滨海集团达成战略合作。本次签约合作，契合滨海集团自身转型发展需求，转向市场化运作的重要节点，也契合绿城服务做深区域、做强长三角优势板块、培育大湾区的战略布局。

 

• 企业直拓（节选）

 

• 中海物业：连续中标三家香港公立医院项目

 

中海物业连续中标香港医管局辖下那打素医院、大埔医院及威尔斯亲王医院三家医院业态项目保安服务。至此，中海物业在港澳地区所服务的医院项目增加至23家，占全港43家公立医院的53.5%。

 

二、新设企业&经营变更（节选）

 

三、品牌动态（节选）

 

• 中海物业：品牌焕新 | 你好，第一体验官

 

中海物业焕新品牌主张“好时节 好物业 好社区”，是对服务本源的回归与升级。36年里，中海物业以先进的经验和严谨的管理，逐渐为业界及业主认可。中海物业主动邀请客户、政府、机构、媒体代表作为“第一体验官”，参与到物业管理和服务场景中来、参与到打造标杆项目的成长进程中来。汇集客户智慧，体贴客户需要，提升生活与居住品质，坚定擦亮“第一管家”金字招牌。

 

三、人事变动（节选）

 

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美好生活

（节选）

 

• 深圳物博会：2022深圳国际智慧物业产业博览会圆满落幕

 

11月23日午间，为期三天的2022深圳物博会在宝安深圳国际会展中心圆满落幕。本届博览会展览面积达2万平方米，围绕“智慧创美好 共生向未来”主题，设置十大主题展区。参展企业近300家，专业观众超3万人次。本次博览会还开通了现场直播采访间、线上看展、论坛直播等线上发布形式，通过克而瑞物管、中物研协、乐居财经等直播平台线上同步观展人数达60余万。

 

• 基础服务领域

   

• 清国清城为物企提供环保清洁系统解决方案

 

清国清城致力于环保产品、清洁产品、空气净化产品的技术研发和销售。主要提供各项家庭保洁、家具养护、石材养护、木地板养护、空气治理、家电清洗、灯具清洗、养老护理、消杀消毒、灭四害、衣物清洗、墙面翻新、台面翻新、育婴师、月嫂、保姆、钟点工、搬家服务、管道清洁、软装清洗、除螨美家等服务内容。

 

• 增值服务领域

 

• 起点人力：为物企提供一站式劳务服务

 

起点人力成立于2003年，在全国21个省市设有75家分支机构，现已与1000多家企事业单位、政府机关建立了长期稳定的战略合作关系。提供一站式的劳务派遣、招聘与灵活用工、嵌入式外包、酒店+物业服务整体解决方案。

 

• 智慧社区领域

 

• 慧享科技致力成为数智人居全域服务赋能者

 

慧享科技沉淀了绿城服务与外部客户的数字空间运营能力与智慧服务赋能经验，孵化了“善数智慧物业”平台级产品，产品可根据企业不同建设规模及需求，向大中小型物企输出专属定制型私有化服务和普惠微定制型SaaS化服务，赋能物企数字化转型，实现智能管理、智慧服务和数智运营。

 

 

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