2020物业服务企业上市公司测评报告发布
发布日期:2020-05-28      来源:中物研协

中物研协总经理杨熙发言节选:
 

2019年,房地产行业持续为物业管理行业添砖加瓦。2019年全年房地产销售金额为15.97万亿,销售面积17.16亿平米,竣工面积连续8年保持在10亿平米左右。
 

资本市场持续看好物业行业,物业企业上市热度延续,截止到2020年5月,共有3家A股上市企业,24家港股上市企业,39家新三板企业。50强房企均布局物业服务,前50强房企中,公开消息看,已经有1家A股上市企业,13家港股上市企业,两家正在明确IPO,还有7家拟分拆上市。可以预计未来50 强房企关联物业企业都将走向资本市场。
 
过去三年房企销售面积将影响未来三年物业企业发展态势。碧桂园过去三年的销售面积达到2.19亿平米,恒大1.6亿平米,万科1.16亿平米,都超过了1亿平米。
 
本次物业上市企业测评,碧桂园服务荣登榜首,收入达到96.4亿元,在管面积2.76亿平米,利润17.2亿,储备面积4亿平米,合约面积6.85亿平米。从物业企业上市首日市值到截止到2019年年底市值来看,从1200多亿,增长到2355亿,几乎翻倍。市盈率多超20倍,而同期房地产企业一般低于10倍.。
 
如果我们把房地产企业和物业企业混合在一起排名,截止到5月中旬,前50名中,有六家物业服务企业,分别是碧桂园服务、雅生活、保利物业、绿城服务、招商积余、中海物业。

从股价看,2019年的24家物业企业,全年股价涨幅平均在63.8%,高于恒生指数9.1%的涨幅。而在今年年初新冠疫情爆发以来,截止4月30日,恒生指数下跌12.6%,相较2019年末收盘价,物管板块平均涨幅为26.3%。
 
从运营规模看,收入和资产都在大幅提升。收入均值提升36.9%,资产均值提升41.6%。头部5家物企都是超50亿的营收,贡献了近6成营业收入。增值服务收入占比20-40%。当前物业企业大部分收入为,基础物业管理收入、针对业主的社区增值服务、非业主增值服务。

从管理面积看,2019年公布在管面积的23家上市物企在管面积总量达到21.41亿m2,较2018年同期增长30.1。7家在管面积超过1亿平米,分化明显。亿级在管面积、千万级,百万级。管理面积来源上,一方面是外拓,加大第三方拓展。碧桂园、雅生活、永升服务的并购都非常活跃。

从盈利能力情况看,净利润均值同比上升32.4%至2.95亿元。增值服务毛利率通常在40左右,远高于基础物业管理服务的百分之十几。

从抗风险能力看,资产负债率整体逐年下降,行业抗风险能力较强。

从增长率情况看,上市物企的营业收入、在管面积、净利润的增幅都超过了30%,增长率持续上扬。

从创新能力看,物业企业在智慧科技上投入较大,超过四成的企业将20%以上的资金用于高新技术方面的投入,该项仅次于企业用于收并购的投入,成为企业第二大战略用途。单位面积创收、人均管理面积、人均产出、人均利润等指标都在持续增长,26家上市物企人均产出和人均净利润分别为24.6万元/人和3.2万元/人,均高于行业平均水平,运营效率提升。
 
从社会责任情况看,物企纳税额持续增长、解决30多万人就业,积极参与中国物协推动的“社区的力量”扶贫行动,全面参与社区防疫工作,展现良好社会形象。
展望未来,我们预计2020年将有不低于12家物业企业将成功上市,未来两年上市物业企业数量将超过50家,物业行业与资本市场将进一步紧密相联,借助资本力量获得更大发展!