绿城服务十天两次出手中奥到家 持股超18%成第二大股东
发布日期:2020-06-28      来源:未知

大小物业之间的并购合作已经延伸到已上市公司领域。

 

6月23日晚间,绿城服务对外发布公告称,公司增持中奥到家约1.22亿股(占14.35%股权),总耗资约2.2亿港元。

 

 

 

就在短短的十天之前,绿城服务才刚刚通过购买配股的方式,获取了中奥到家4.32%的股权。

 

两笔密集交易之下,一转眼绿城服务共计持有中奥到家1.59亿股,持股比例达18.67%,成为了中奥到家的第二大股东,同时获得了公司两个董事席位。

 

早在2015年就投资中奥到家的嘉御基金董事长卫哲评价,“当线上流量不再增长,物业管理公司运营的居民社区成为流量新入口,物业管理行业也成为资本市场的新热点;这次中奥到家获得绿城物业的战略投资开创了中国物业管理行业全新的合作模式。”

 

从龙湖、滨江集团,再到现在的中奥到家,绿城服务持续不断的大动作在吸引了外界足够多的眼球之外,更有深意在其中。早在公司引入龙湖时就曾公开表示过,绿城服务希望构建一个生活服务的联盟。

 

溢价六成增持中奥到家

 

回到绿城服务增持中奥到家的案例本身,其中蕴含的细节更值得品味。

 

根据绿城服务披露的公告显示,6月23日(交易时段后),绿城服务与Central Oscar订立买卖协议一,据此公司同意购买Central Oscar出售的81,452,650股中奥出售股份,相当于本公告日期中奥已发行股本总数约9.53%;及与Decision Holdings订立买卖协议二,据此绿城服务同意购买Decision Holdings出售的41,190,650股中奥出售股份,相当于本公告日期中奥已发行股本总数约4.82%,出售价均为每股中奥出售股份1.80港元。收购事项的总代价约为2.2亿港元。

 

实际上,绿城服务给出的每股1.8港元的收购价格,相比6月23日中奥到家的收盘价1.12港元,溢价达到了60%。

 

然而,从整体来看,如果加上6月14日绿城服务以每股0.98港元的价格购买了中奥到家3692.8万股来统一计算,这意味着绿城服务在十天时间内总计花了2.56亿港元购得公司1.59亿股,粗略计算,绿城服务入股中奥到家的总成本在每股1.61港元,这个价格较6月23日收盘价1.12港元则溢价了43%。

 

而经历了两次交易之后,目前中奥到家的股权结构也发生了较大变化:启昌国际占股51%,仍是公司的实际控制人,其次是绿城服务,占股18.67%、Decision Holdings1.78%和Central Oscar 1.5%。其中启昌国际的实际控股人是中奥到家创始人刘建。

 

被低估的中奥到家

 

无论是60%的溢价,还是43%的溢价,背后所凸显的,是长期被低估的中奥到家。

 

公开资料显示,作为国内规模较大的独立第三方社区综合运营商,中奥到家2015年奔赴港股上市,成为继彩生活、中海物业之后的第三家在港上市的内地物业公司。上市后,先后收购上海怡东物业、浙江永成物业、广西岑溪鸿途物业、广西辉煌房地产及辉煌置业等公司。

 

然而形成鲜明对比的是,公司股价始终处于低位运行的状态,甚至在很长一段时间内股价都低于1港元,表现尴尬。

 

 

而即使在物业股备受追捧的近两年,中奥到家的股价也没有多大起色。实际上,即使经过绿城服务收购这样的利好消息的加持,6月24日收盘,公司股价也仅有1.51港元,总市值12.9亿港元,市盈率11.37倍。而在更长的周期之下,公司的市盈率长期徘徊在5倍左右。

 

但是,公司的业绩情况表现良好。中奥到家2019年报显示,2019年录得收益约人民币15.2亿元,较2018年增加48.5%,净利润方面,实现盈利1.09亿元,同比增长13.0%,毛利为人民币4.03亿元,毛利率26.6%。合约面积约7200万平方米,涉足全国45座城市583项物业,而这一水平在当前物管领域内属于中等水平。

 

 

“当前物业股备受追捧,但是追溯内在投资逻辑还是不难看出,地产背景强弱对物业股股价表现有着非常直接的影响,毕竟地产背景越强,往往能够说明公司未来业绩的发展有着更强的保障,而对于中奥到家这样的第三方公司来说,因为没有地产背景,所以往往更容易被低估,其实不仅是中奥到家,类似的浦江中国的股价也时常在低位运行。”一位资深业内人士告诉物业深度观察。

 

实际上,绿城服务大手笔的进场,也恰恰说明了行业内也意识到了中奥到家的估值存在长期被低估的现象。而在机构眼里,中奥到家被低估也同样是不容忽视的现实。

 

克而瑞证券在研报中指出,2019年公司合计收购了5家公司,具体来看,2019年公司新增两项业务,房地产代理业务和清洁及绿化业务。其中房地产代理业务2019年实现收入1.86亿元,主要来自公司收购辉煌置业以及辉煌房地产的并表;清洁及绿化业务主要来自公司收购佛山派瑞尔、桂林深港、上海汤年、上海汤磊四家公司的并表,其中桂林深港在2019年并表,另外三家则是2018年已经并表。2019年该块业务实现收入3,160万元。另外公司还收购了广东铭锦城园林景观设计工程有限公司,2019年该公司合计产生收入8000万元,公司将其于2019年2月开始并表,在其他增值服务中列支,致使这一块收入同比增长270.5%;最后,中奥到家还在2019年先后收购了杭州安嘉、苏州建屋置业两家物业管理公司,均于2019年5月开始并入公司物业管理服务收入,推高了物管收入的增长。

 

“公司在过去的收并购将继续促使其未来的业绩稳定增长,中奥到家目前估值仅为3.3x2020年PE和2.6x倍2021年PE,是目前估值最低的上市物管公司之一,公司价值洼地明显。”克而瑞证券在研报中表示。

 

绿城服务的联盟计划

 

出手中奥到家,让绿城服务的计划在外界看来越来越清晰。

 

对于双方的联合,绿城服务方面表示,经考虑中奥财务表现后,董事会认为认购事项及收购事项有助于提升公司投资组合,亦能为加强集团与中奥集团的合作提供良机,通过业务协同为集团业务的发展带来更有利的机会。

 

实际上,绿城服务对外扩张的脚步早就已经开局。早在滨江服务IPO之时,绿城服务就作为基石投资者,持有其3.6%的股份。

 

 

随后,2019年12月29日,国内房地产开发商龙湖集团宣布:计划斥资10.76亿港元,收购物业服务及管理公司绿城服务的1.395亿股股份,相当于后者已发行股份总数约5%,由内部资源提供资金,收购价每股7.7168港元较绿城服务公告发布前最后一个交易日收市价7.99港元折让3.42%。

 

除此以外,龙湖集团同意于2020年6月15日或之前与绿城服务签订认购协议,拟认购该公司未来发行的股份,持股量增至10%,成为公司第三大股东。

 

据绿城服务管理层介绍,绿城服务希望构建一个生活服务的联盟,公司既入股了滨江服务,同时也引来了龙湖投资自己。管理层指出,分散的股权结构与交叉的对外投资是绿城服务的一个特点,同时也是公司构建物业联盟的优点。“我们希望通过这样股权的捆绑,扩大我们整体的客户资源平台,而股权的交叉持股,也可以保证这个联盟的整体稳定性。”

 

克而瑞证券研究院接受物业深度观察采访时表示。“近期绿城服务对中奥到家收购和增资,算该交易可以直接为绿城服务每年贡献至少2,000万元的投资收益。在绿城服务的品牌效应带动下,以其为核心的物管联盟正在形成。

 

当下,绿城服务仍在为进一步扩张做准备。6月3日,绿城服务公告称,于当天交易时段前,公司与配售代理订立配售协议。公司同意按每股配售股份10.18港元的价格配售2.666亿股。配售股份数相当于公司于本公告日期已发行股本约9.04%,及经配发及发行配售股份已发行股本约8.29%。配售价较最后交易日每股10.96港元的收市价折让约7.12%,募资用途明确表示将拟用作未来潜在的并购、战略投资、营运资金及一般用途。

 

显然,本次入股中奥到家,并不会是绿城服务的终点。