建发物业挂牌上市 港股第三家“介绍上市”的物企来了
发布日期:2020-12-31      来源:未知

文/龚汉岚

 

2020年的最后一天,建发物业在港交所正式挂牌上市,成为本年度最后一家上市物企。

 

值得一提的是,和之前诸多物业公司IPO上市不同,这次建发物业采用的是介绍方式上市。所谓介绍上市的方式,即已发行证券申请上市所采用的方式无须作任何销售安排,不需要实质上拿出股票向社会公众销售,而直接申请上市。

 

12月31日,建发物业正式登陆港交所,开盘报3.14港元,总市值约为36.95亿港元。

 

目前,港股市场上采用介绍上市的的物管企业仅两家,分别为2015年上市的中海物业、2018年上市的碧桂园服务,其余公司均通过发行新股上市。 

 

 

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业绩稳步上升 

 

公开消息显示,建发物业于2018年成立,为建发国际集团旗下物管板块。建发国际集团成立于1980年的厦门,主要业务涵盖供应链运营、房地产开发、旅游酒店、会展、医疗健康、城市公共服务以及投资等领域。旗下房地产集团有限公司主营房地产开发、城市更新改造、物业管理、商业管理、代建运营、关联产业投资等业务,覆盖厦门、福州、上海、深圳、广州、珠海、苏州、南京、长沙、成都、武汉等30余座城市。旗下建发物业主营物业管理服务、小区增值及协同服务、非业主增值服务等业务。

 

据悉,厦门建发、建发房产为建发国际集团的控股股东,为该公司的关联人士,而建发物业为建发国际集团的全资附属公司。但分拆完成后,建发物业将不再为其附属公司,而是其控股股东的附属公司。

 

根据招股书披露,2017年、2018年、2019年以及2020年上半年,建发物业的在管面积分别为1580.5万平方米、1876万平方米、2967.2万平方米及2165.1万平方米。

 

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营业收入方面,2017年、2018年、2019年以及2020年上半年,建发物业的营业收入分别为约4.47亿元、6.09亿元、8.01亿元与4.52亿元。

 

同期,其净利润分别为3245.9万元、4848.3万元、6828.5万元与6147.1万元。

 

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从上述数据来看,建发物业属于中小型物管公司。而近期,中小型物企在获得资本青睐方面并不占优势。在最近几个月新上市的物企中,包括远洋服务、合景悠活、第一服务、佳源服务等在内的企业均在上市首日出现破发。而这些遭遇破发的物业股中,多是中小型物管企业。

 

不过,此次建发物业采取介绍上市的方式,不发行新股也就不存在破发的情况。

 

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三大隐忧暗藏

 

细看招股书,不难发现市场对建发物业的未来发展的疑虑并未空穴来风。

 

首先,从建发物业的续约率来看,过去三年,建发物业的合同续约率呈逐年下滑趋势,2017年、2018年、2019年与2020年上半年,其物业管理服务合同续约率分别为95.0%、92.7%、86.7%与85.7%,而行业平均值约为98%。建发物业与行业均值的差距较大。

 

另一方面,2020-2023年,建发物业合约到期的再管面积比例分别为8.1%、16.2%、21.9%、10.7%,合计占目前再管面积的56.9%。而合约到期的高峰期在2021年及2022年,合计占比38.1%。截至2023年末,超过半数的物业合约将到期,占比约57%。

 

也就是说,如果建发物业续约率继续下滑,公司业绩的稳定性将会承受更大压力。

 

其次,从盈利能力来看,数据显示,2017年、2018年、2019年以及2020年上半年,建发物业的毛利率分别为26.2%、23.1%、22.9%、24.3%,除2017年处于高位外,最近三年均有所下滑,远低于已上市物业管理公司约30%的平均值,即便与同梯队的正荣服务、滨江服务相较,建发物业的营收虽比其他两家都高,但毛利率却分别低了约10个百分点。

 

此外,建发物业的流动性负债与现金流状况也不那么乐观。

 

2017年、2018年、2019年,建发物业的流动负债分别为3.16亿元、3.54亿元、4.66亿元,2020年上半年这一数增至7.94亿元,较2019年底增加了70%。

 

与此同时,建发物业的流动资产净值也在减少。

 

招股书显示,建发物业的流动资产净值从2020年6月30日的11.7亿元降至2020年8月31日的7.1亿元,主要由于给予关联方贷款及偿还资产抵押债券款项4.8亿元,应收关联方款项增加8.2亿元。

 

从整个应收款项上来看,截至2020年8月31日,建发物业应收关联方款项约12.2亿元,占比达87%。

 

关联公司在应收账款中占较大比重,同时,与关联方大额资金往来也直接影响到建发物业的现金及现金等价物余额。

 

专业人士分析认为,这不仅可能加重其负债,还可能持续影响建发物业未来的经营扩张。

 

截至2020年8月底,建发物业现金等价物仅有0.66亿元,不足以支撑建发物业加入物业管理行业当下激烈的并购竞争。

 

未来的建发物业能否打消市场疑虑,我们拭目以待。