熙说物业丨十部委住宅物业通知带来的10大利好
发布日期:2021-01-06      来源:未知

文/中物研协总经理 杨熙

 

研读1月5日国家住房和城乡建设部官方网站上刊登的《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》(以下简称《住宅通知》),我有以下感受:

 

第一,对比上一次在业内刷屏的六部委《关于推动物业服务企业加快发展线上线下生活服务的意见》(以下简称《生活服务通知》),本次发文部委阵容更大更广,共计有十大部委共同发文,推进住宅物业发展是一个系统大工程。

 

大家可以感受一下,住建部、中央政法委、中央文明办、发改委、公安部、财政部、人力资源社会保障部、应急部、市场监管总局、银保监会,这每一个部委名字背后所代表的领域,所肩负的使命,这次他们都将要共同参与积极推动改进住宅物业管理工作。

 

第二,如果说上一次的《生活服务通知》主要集中在生活服务领域,重点指向发展智慧化和增值服务,而本次的《住宅通知》将全方位指引住宅物业市场高质量发展。住宅物业与民生息息相关,据中物研协数据显示,全国500强物业,住宅物业无论收入还是面积占比仍然是单一最大比重,面积占比达到60%,收入占比近50%。

 

第三,本次《住宅通知》充分考虑了物业管理行业近年来快速发展的新形势新变化,也汇集了一些先行省市新近出台物业管理条例的优秀经验,势必将更加有效指导各地物业管理条例修订,也将为最高决策部门修订国家《物业管理条例》做好铺垫。

 

我认为本次《住宅通知》还将为广大物业服务企业带来10个方面的利好。

利好一

物企住宅物业工作推进更有坚强后盾

 

 

 

《住宅通知》要求坚持党建引领、街道属地管理。在党建引领下,社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业协调运行。要求优化业主委员会人员配置,提高业主委员会成员中党员比例,这将极大避免别有用心的人士把控业委会。

 

《住宅通知》鼓励街道建立物业管理工作机制,指导监督辖区内物业管理活动,积极推动业主设立业主大会、选举业主委员会,办理业主委员会备案,并依法依规监督业主委员会和物业服务企业履行职责。街道还要负责指导成立业主大会筹备组、业主委员会换届改选小组,加强对业主委员会的人选推荐和审核把关。

 

党建将成为物业企业开展住宅物业工作的重要抓手,街道将成为物业企业面对业委会纷争时的有力依靠。

利好二

物业企业服务边界更加清晰

 

 

 

长期以来在物业企业的实际工作中,常会受到服务边界的困扰,面对社区管理问题,哪些该物业管,哪些不该物业管,物业与相关部门各持不同观点,不同业主也有不同意见。通知出台将有利于明确物企服务边界,明确部门和单位职责清单,压实工作责任。

 

《住宅通知》要求推动城市管理服务下沉。推动城市管理服务向居住社区延伸,依托城市综合管理服务平台,及时查处物业服务区域内违章搭建、毁绿占绿、任意弃置垃圾、违反规定饲养动物、电动自行车违规停放充电、占用堵塞公共和消防通道等违法违规行为。通知还要求,要依法明确供水、排水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业运营单位服务到最终用户,落实专业运营单位对物业服务区域内相关设施设备的维修、养护和更新责任。

利好三

向承担公共服务的物企付费有据可依

 

 

 

《住宅通知》明确指出,突发公共事件应对期间,街道指导物业服务企业开展应对工作,并给予物资和资金支持。委托物业服务企业承担公共服务事项的,应当向物业服务企业支付相应费用。

 

2020年新冠疫情之初,大量物业服务企业物业人仓促被推向社区防护第一线,缺乏口罩防护或消杀物资,中国物业管理协会副会长林常青曾率先向社会呼吁,应给予物业企业提供防疫物品支持。

 

疫情之初,由于对病毒的认知不足,人心惶惶,物业人手紧缺情况严重。在年末我们回访武汉之际,据中楚物业董事长成学荣、武汉新城物业董事长万红回忆,危机最严重之时,有的物企不得不每日直接发1500元现金薪资,才可能找到愿意上岗一线的服务人员。

 

整个疫情期间,仅深圳、杭州、宁波、合肥等地市物协积极推动下,这些城市给承担防疫一线任务的住宅物企发放了补贴,时至今日还有很多地区物业企业并无受惠,不得不说非常遗憾。本次通知,也为后续物企提供公共服务收费提供依据。

利好四

助力物企扩大物业管理覆盖范围

 

 

 

《住宅通知》明确鼓励物业服务企业统一管理在管项目周边老旧小区,指出将结合城镇老旧小区改造,引导居民协商确定老旧小区的管理模式,推动建立物业管理长效机制。通知明确提出要逐步实现物业管理全覆盖。

 

疫情期间,缺乏物业管理的社区成为防疫盲点、难点,给属地部门带来极大的压力,物业的价值凸显。

 

据统计,仅2020年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个,涉及居民近700万户,通过加装电梯,发展用餐、保洁等多样社区服务,完善小区配套和市政基础设施、环境,在社区开展养老、托育、医疗、家政服务等多元化增值服务,老旧小区改造蕴藏巨大潜力。

利好五

支持物业服务企业兼并重组

 

 

 

当前工商统计的全国物业服务企业总计有20多万家,物业百强的营收占比仅为20%,物业行业的集中度远远落后于成熟规范行业。

 

《住宅通知》指出,要进一步提升物业服务质量,全面落实物业服务企业服务质量主体责任,提升居住品质,打造优秀物业服务项目;要支持物业服务企业兼并重组,推动物业服务规模化、品牌化经营,提升整体服务水平。

 

红杉资本投资物业赛道的逻辑之一,即是认为物业行业集中度势必加强,今天万物云、碧桂园服务等领先企业,行业占比不过1%。行业高速发展之际,通过兼并收购整合,头部物企将获得更快更强的发展。

利好六

进一步完善物业服务价格形成机制

 

 

 

《住宅通知》指出,物业服务价格主要通过市场竞争形成,由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定服务价格,可根据服务标准和物价指数等因素动态调整。提倡酬金制计费方式。物业行业协会要监测并定期公布物业服务成本信息和计价规则,供业主和物业服务企业协商物业费时参考。引导业主与物业服务企业通过合同约定物业服务价格调整方式。物业服务价格实行政府指导价的,由有定价权限的价格部门、住房和城乡建设部门制定并公布基准价及其浮动幅度,建立动态调整机制。

 

当前物业行业发展的最大问题之一即是物业费很难提价。限于诸多原因,很多住宅社区物业收费标准跟十年甚至二十年前一致,而人工及社会经济成本在成倍上扬。低物业费带来低水平物业服务恶性循环,导致住宅社区的加速衰败,最终损害业主利益。

 

此外,很多地市至今依然对物业服务实行指导定价,也是多年未曾调整。还有一些地区对空置房、空置车位要求物业企业减免收费,物业定价还未充分市场化。 

利好七

进一步提升物业服务行业人员素质

 

 

 

《住宅通知》指出将推动物业服务人员职业技能等级认定工作。开展职业技能培训和竞赛,提高从业人员整体素质和技能水平。引导物业服务企业健全薪酬制度和员工激励制度,引入高技能人才和专业技术人才。物业服务企业在保障安全、业主共同决策同意的前提下,可利用闲置房屋用于员工住宿。符合条件的员工优先纳入住房保障范围。组织开展最美物业人宣传选树活动,增强从业人员荣誉感和归属感。

 

据中物研协数据显示,当前行业的学历结构整体差异仍然较大,高素质人才仍较匮乏。本科生、硕士研究生、博士研究生三者占比总和仍不足一成。随着物业行业的风口效应,也有更多的优秀高级人才在不断进入,尤其在智慧社区、增值服务领域。

利好八

鼓励+补贴推动物企加强智慧化建设及开展增值服务

 

 

 

《住宅通知》明确鼓励物业服务企业运用物联网、云计算、大数据、区块链和人工智能等技术,建设智慧物业管理服务平台,提升物业智慧管理服务水平。鼓励物业服务企业以智慧物业管理服务平台为支撑,通过在电梯、消防、给排水等重要设施设备布设传感器,实现数据实时采集。

 

通知还鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸,物业企业的多元化经营,“八爪鱼”模式将顺理成章开启。但显然,物业企业只有足够大的规模,足够的创新和执行力,才能受惠于智慧化建设及增值服务收益。

 

同时,对物业服务企业开展养老、家政等生活性服务业务,还可依规申请相应优惠扶持政策。

利好九

提高维修资金使用效率

 

 

维修资金支取难一直是社区设施设备、公共空间运维管理的难题。《住宅通知》指出将进一步加大维修资金归集力度,健全维修资金管理制度,提高维修资金使用效率。通过优化维修资金使用流程,简化申请材料,缩短审核时限。

 

通知还鼓励探索维修资金购买电梯安全责任保险。这将是金融保险领域的重要创新模式,这也很好的解释了为什么银保监会此次会成为发文的十部委之一。

利好十

优化物业市场竞争环境

 

 

在《物业管理条例》修订取消物业服务企业资质管理之后,市场准入门槛降低,一方面推动了更多物业服务企业设立参与竞争,但也带来了行业良莠不齐的弊端。

 

本次《住宅通知》将推动建立物业服务信用评价制度,制定统一的信用评价标准,建设全国信用信息管理平台。根据合同履行、投诉处理、日常检查和街道意见等情况,采集相关信用信息,实施信用综合评价,依法依规公开企业信用记录和评价结果。依据企业信用状况,由城市住房和城乡建设部门授予信用星级标识,实行信用分级分类监管,强化信用信息在前期物业管理招标投标、业主大会选聘物业服务企业、政府采购等方面的应用。

 

同时明确提出要让住房和城乡建设部门在征求街道意见的基础上,建立物业服务企业红黑名单制度,推动形成优胜劣汰的市场环境,避免劣币驱逐良币状况发生。

 

以上是我总结的十条利好。你最看重哪个方面的利好?或者还有什么重要的观察?也欢迎在留言区告诉更多的物业同仁。