熙说物业丨物业股的开门红与6个看好
发布日期:2021-01-12      来源:未知

文/中物研协总经理 杨熙

 

新年伊始,2021年首周物业股迎来开门红。住建部等十部委联合发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》(以下简称《住宅通知》)推动资本市场物业板块大幅普涨,整体市值上涨千亿左右。凛冬最冷寒潮来袭之际,已经持续走低5个多月的物业板块开始热气腾腾。

 

回顾2020年资本市场,物业股走出“登山”行情。年初至年中,股价一路单边上扬。疫情来袭,百业萧条充满不确定性,而物业企业由于服务有连续性、收入更为确定、现金流稳定、抗周期抗风险能力强,得到投资者的青睐。在同期恒指下跌之际,上市物业平均市值上涨超过50%,PE达到40倍左右,成为资本市场宠儿。

 

自2020年8月起,受房地产调控政策“三道红线”政策波及影响,物业股穿越疫情乘风破浪的上扬趋势被遏止,整个板块开始逐渐下行。最开始还以为只是估值过高修正,短期下调,后来却发现回调似乎深不见底。尤其在10月,几只新股发行后相继破发,进一步加剧了物业股下行趋势。

 

截止到本周十部委《住宅通知》下发前,大部分物业股股价距离峰值几乎被腰斩,物业新股发行也从热烈追捧千金难求,瞬间变脸为唯恐避而不及。未来,如何看待物业资本市场的走势?我有如下一些思考:

 

1
看好物业行业处于黄金发展周期

 

2019年、2020年持续两年中物研协在刊发的《物业服务企业综合实力研究报告》中提出判断,中国物业管理行业正处于黄金发展周期中。

 

根据中国物业管理协会及中物研协的预测,2020年物业行业整体收入规模约为1.18万亿,预计在十四五末(2025年)整体行业收入将会达到2万亿的规模,在未来5年行业还会加速大幅增长。

 

对比房地产行业,万科曾在2018年致股东信中坚称“是的,这就是一个白银时代!”对房地产的发展周期做了新定义。

 

2020年岁末最后一天在“丁祖昱评楼市”年度演讲上,易居企业集团CEO丁祖昱博士做出的十大预测第一就是:房地产行业步入“无增长时代”。

 

今年是中国物业管理行业发展40周年,虽然行业发展时间悠长,但最近几年才真正进入“风口”状态,行业真正的“出圈“也就在过去两年,随着资本市场的青睐、疫情期间的出色表现,物业行业的产业经济价值才开始被更广泛的社会舆论、财经媒体所关注。

 

回到对十四五末行业的预测,在过去的40年时间,物业行业达到了第一个万亿,接下来的5年将可能收获下一个万亿,在行业的发展大势之下,酝酿着极大的战略机遇。

 

2
看好聪明资本的选择

 

2020年有18家物业企业上市,目前资本市场共计有42家物业上市企业。随着本周2021年新年物业第一股“荣万家”的上市,结合目前掌握的企业筹备情况,预计2021年将不会低于20家物企上市,大概率在3年后会有近100家上市物企。

 

中国最顶尖的资本机构正在真金白银下注物业赛道。红杉资本参与世茂服务和恒大物业的Pre-IPO;高瓴资本投资保利物业、建业新生活、合景悠活、金科服务;腾讯投资下注融创服务、世茂服务、恒大物业。毫无疑问,他们都是最聪明的“钱”的代表,代表着中国最顶级的产业投资判断。

 

红杉资本的投资合伙人苏凯认为,物业服务企业作为房地产资产重要运营商,将有机会逐步取代开发商在市场的主导地位。

 

对于大多数普通投资人而言,跟着最聪明的“钱”走就够了,资本重仓物业赛道,已经指明未来的投资方向。

 

3
看好头部上市物业服务企业

 

当前资本市场上机构投资者的主流理念是:坚持长期价值投资、布局核心资产,找出具备核心竞争力的优质公司,加大配置力度,分享优质企业的成长红利。

 

选择行业头部物业企业实质也是在选择高成长。以物业行业整体市场规模万亿来计算,今天行业龙头物业企业大约只占1%的市场份额。如果参照成熟行业集中度的二八定律,80%的市场份额集中在20%的企业上,则龙头企业将可能有10倍增长,也将远远超过行业的平均增长。头部物企所制定的“五年十倍战略,五年千亿”计划,展露了他们的雄心和信念。

 

十部委下发的《住宅通知》虽然引发了整体市场的狂欢,对全行业确有雨露均沾效果,但不得不认清的现实是:长得更高、块头更大的企业才更容易享受雨露的滋润。

 

比如《住宅通知》为推动发展生活服务业所倡导的,无论是加强智慧物业管理服务能力建设,还是提升设施设备智能化管理水平,或是鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸,其实都有较高实际操作门槛。

 

没有足够资金实力、现存较大管理面积规模、庞大私域流量以及业已积累的科技能力,实际上无法承接。这块蛋糕,只能眼睁睁的被管理规模动辄上亿,每年科技投入动辄上亿的头部企业分食。

 

再比如《住宅通知》为提升整体服务水平,还明确支持物业服务企业兼并重组,推动物业服务规模化、品牌化经营。这也只可能是大企业才能更好上桌的游戏。

 

从《住宅通知》下发后,各家大行、主流券商的研报来看,也是将头部物业企业作为推荐首选、优选。

 

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4
看好有强大房企关联上市物企

 

物业市场发展的重大红利之一来自于房地产黄金白银时代已然开发的百亿规模物业,随着销售、竣工的持续交付,物业企业的合约面积、在管面积仍在大幅增长。

 

有大规模开发体量的开发商,会将自家开发的物业优先给予关联的物业企业。除在基础服务方面,物业管理面积自然归入关联物企之下,房地产开发企业还有长达几十年积累的车位、商业、尾盘等资产需要物企协同处理,再伴随着大规模体量的销售、交付,物业企业在非业主增值服务方面也将收获超高利润。

 

目前开发企业的PE值大都在10以下。截止到上周五,碧桂园市盈率(TTM)为5.34,融创市盈率(TTM)为4.6,万科市盈率(TTM)为8.42。基于开发企业目前PE低迷与物业企业PE估值高企的现实,房企也有更好的动力支持物业的发展,地产集团的价值会重新分配,原本被低估的物业价值将会大幅释放,。

 

开发的红利效应在未来相当长的一段时间还将持续,没办法,这就是富二代的命。但,更可怕的是“比你有钱还比你更努力”。如果“富二代”物企还有极强的市场拓展能力、能够在激烈的市场竞争中拿到超越开发母公司给予面积的占比,将更被看好。

 

5
看好有较好股权激励的上市物企

 

一位长期担任房地产企业营销高管的朋友观察发现,一干物业企业的老兄弟们在近年来的物业上市阶段都得到了较高的期权激励实惠。在他看来,房地产开发企业在股权激励方面相对较少,最多顾及顶层高管,原因是地产更是重金融、重资本,老板的魄力、实力、资源能起到决定作用。

 

而物业企业是服务行业,轻资产、现金流强、人力资本占到决定因素,更何况今天头部物业企业发展已经逐渐进化至“深水区”、“无人区”,没有可参照模式,更需要顶级团队来共同创新探索、执行达成。

 

当前物业资本市场上,股权激励也被分析机构解读为非常重要的利好政策,市场认为充分挖掘人力资本主管能动及创造因素之后,企业增长将更加强劲。

 

相对而言,国企属性的物企股权激励实施更加慎重,决策及实施操作缓慢,不及民营企业的灵活凶猛,一定程度上影响了市场对其的估值。

 

6
看好时间的复利

 

需要强调的是,没有人能预测明天的股市,本文的主旨也并不是要预测短期物业股未来的涨跌。

 

但就像我们在两年前,站在2019年年初,不大会相信在市场低迷时期上市的新城悦、永升会有大幅的增长,不大会相信2020年就会有超千亿市值的物业企业。

 

我们也很难想象,未来的5年到10年的发展周期,中国物业市场会发展何等程度?物业资本市场的明星企业将会创造什么样的奇迹?

 

我们往往会高估当下,而会低估未来。

 

短期市场的物业板块依然会有很大的波动,但如果相信中国物业在未来会持续高速成长,那就应该要用复利的思维看待物业的资本市场表现。

 

时间的复利告诉我们要有耐心、需要坚持。只要方向是对的,不用焦虑和不安,让子弹多飞一会儿,做时间的朋友,看到最好的回报。

 

最后附上一份甜点:

由克而瑞证券研究院出品的最新物业上市企业估值研究,作为一家全覆盖所有物业上市企业的研究机构,克而瑞证券根据自身企业调研,结合Wind一般预测,给出了2020-21年的PE预测,值得参考。

 

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数据来源:Wind,克而瑞证券研究院 

(数据截止2021.1.7)

 

以上是我的一家之言,投资需谨慎,仅供参考。欢迎您在留言区里互动留言,谈谈您对物业资本市场的看法以及您的看好。