熙说物业丨恒大物业的军令状靠谱吗?
发布日期:2021-01-18      来源:未知

文/中物研协总经理 杨熙

 

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昨日(1月17日)下午开始,恒大物业集团董事长赵长龙签发的两份考核文件在行业里刷屏。同日,恒大物业召开军令状誓师大会并向各地区公司下达新增拓展在管面积、净利润的两大考核指标,明确提出2021年考核目标:

 

每月新增拓展在管面积3000万平方米;

 

每季度净利润都要较去年全年净利润的1/4增长50%以上。

 

旁观者不在其位都如此震惊,可以想见,这个目标下达后,恒大物业各地区公司负责人及投拓团队内心会激起多大的震荡。

 

他们大概最能深刻理解,汤姆克鲁斯在每次接到任务时的心情。

 

恒大物业招股文件显示,截止2020年上半年恒大在管面积为2.54亿平方米;恒大物业最新发布的盈喜公告显示,2020年净利润预计达26亿元。

 

媒体据此推算,恒大物业今年顺利实现上述军令状,其在管面积将超6亿平方米,净利润将超39亿元。

 

这份超高目标的军令状究竟是否可行呢?接下来,我来为你认真技术分析。

 

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究竟是合约还是在管

 

首先值得考量的问题是,恒大物业考核文件提到的新增3000万平米,究竟是合约面积还是在管面积?

 

个人认为,大概率为新增合约面积3000万平米。

 

物业企业的管理面积有合约面积和在管面积之分。

 

简单说,合约面积就是合同已经约定好要归属物业服务企业管理的面积;而在管面积是已经交付给物业服务企业进行实际管理的物业项目面积。在物企通常的口径下,合约面积包含在管面积。合约面积代表所拓展的物业合同面积总和,要远大于在管面积。

 

年新增3.6亿在管面积是什么概念呢?没有对比就没有伤害。

 

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数据来源:企业年报、中物研协

 

截止2020年半年报数据,全行业仅有万科物业一家达到这个数字,在管面积达到5.2亿平米。

 

万科物业之外,仅有4家物业企业,彩生活3.637亿平米,雅生活服务3.534亿平米,碧桂园服务3.195亿平米、保利物业3.168亿平米,超过3亿平米。

 

这已经是这些头部物业企业进过几十年发展才累积下来的在管面积。

 

如果按照年新增在管面积3.6亿平方米计算,年新增合约面积恐怕要达到5亿平米可能实现。

 

那么这真的堪称“不可能完成的任务”。

 

但,即使按照合约面积预估,恒大物业年新增3.6亿平米也已经大大超越了大家“贫穷的想象力”。

 

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数据来源:企业年报、中物研协

 

截止2020年半年报数据,不算恒大物业,全行业仅有碧桂园服务、万科物业、彩生活、保利物业、雅生活、绿城服务等6家企业能累积有超过3.6亿平米的合约面积。

 

如果以恒大物业截止2020年半年报,已有合约面积5.13亿平米(尚不算2020年下半年新拓展合约面积),新增3.6亿平米合约面积,粗算恒大物业合约面积将超过8.73亿平米。这个数字将可能超过当前合约面积排名第一的碧桂园服务。

 

2
利润目标能达成吗?

 

再看恒大物业001号文件,考核要求各公司净利润增长50%。

 

如果说002号考核文件,针对面积要求,恒大物业还根据各地市场情况,多寡搭配,因地制宜制定了不同指标。而利润指标则是一刀切,每个地区公司自己和自己比,同比都要增长50%。

 

根据此前恒大物业盈喜公告的26亿,增长50%,则将完成39亿的净利润。

 

对比此前市场主流券商分析师对恒大物业盈利预测,此前大多对恒大物业2020年净利润预测为20亿左右,预测恒大物业2021年完成利润在33亿左右。

 

而根据盈喜公告,恒大物业2020年净利润已经达到26亿,比此前预测增长30%。39亿的目标比此前预测的33亿左右,增长大致在18%左右。

 

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数据来源:企业年报、中物研协

 

当下房地产开发企业对关联物业企业普遍重视及帮扶支持力度较大,非业主增值服务获得高速发展,再加上物业企业自身努力拓展、社区增值服务等业务的开展,各家开发商关联物业企业也都取得了较高的增长速度,为资本市场所看好。

 

综上看,恒大物业达成利润目标可行性较大。

 

需要强调的是,相关考核并非是恒大物业对自身业绩的承诺,而是恒大物业对内部的考核。考核有可能达成,有可能不达成,业绩考核并不是业绩承诺。

 

3
面积指标能完成吗?

 

根据克而瑞房地产开发企业年度销售排行榜的数据显示,在过去的三年间,从2018年到2020年恒大地产的操盘面积分别为5241万平米、5684万平米、7774万平米,其总和为1.87亿平米。恒大地产每年可以约为恒大物业提供6000万左右面积。

 

从恒大物业实际2017年、2018年到2019年的实际合约增长面积情况看,过去两年,每年约为8000万-1亿平米左右。

 

假设新增拓展合约面积中,有1亿平米来自恒大地产,那么物业团队还需自力更生完成2亿平米的拓展。

 

这当然依然是一个非常艰巨的任务。

 

目前外拓能力强大的碧桂园服务当前的第三方拓展要求为不低于母公司提供面积,预估碧桂园服务2020年第三方拓展的面积在8000万到1亿平米左右。

 

除此外,头部物业企业中,大致有万科物业、绿城服务、龙湖智慧服务、金地物业等在2020年新增的拓展面积超过了6000万平米以上。

 

值得重视的是,恒大物业同样拥有碧桂园服务的“广泛市场覆盖”基因。

 

在碧桂园服务覆盖了350多个城市的同时,恒大物业也覆盖了280多个城市,在很多下沉城市中,他们有着极强的品牌号召力和市场竞争力。

 

自身拓展之外,面积拓展的快速达成还可通过并购方式进行。

 

据中物研协并购服务中心刊发的《2020年物业年度并购报告》显示,融创服务就曾以14.876亿的价格对开元物业完成并购,截止到2020年半年报数据,带来了7890多万平米的合约面积。

 

通过IPO上市,恒大物业此次募资金额达到142.7亿港元,现金充沛。预计恒大物业将成为2021年中国物业并购市场的超“大”玩家。

 

通过并购或将加速实现恒大物业的面积扩张。

 

此外,恒大集团的执行力在行业首屈一指,无论在地产界还是足球界、或是新近推出的“房车宝”都曾无数次刷新大家的想象力。

 

没有干不到只有想不到。此次恒大物业的新年全员动员如此快速出台并果断下达任务,也是超强执行力的体现。

 

行文至夜深人静之时,一位好友给我发了一个微信:“如果恒大物业成功收购彩生活,3亿指标无论是合约面积甚至是在管面积指标都可以顺利达成!”

开个玩笑。