熙说物业丨17.6亿地产销售面积如何影响物业行业
发布日期:2021-01-25      来源:未知

文/中物研协总经理 杨熙

 

上周,国家统计局发布2020年度中国经济运行数据,中国GDP总量突破100万亿元人民币,达到1015986亿元人民币。

 

喜大普奔!

 

房地产行业有以下重要数据与物业行业息息相关:

 

全国商品房销售额与销售面积双双创下新高,销售金额达到17.36万亿元,销售面积达到17.6亿平米。

 

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数据来源:统计局、中物研协

 

房屋施工面积为92.6亿平方米,房屋新开工面积为22.4亿平方米,竣工面积为9.1亿平方米。

 

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数据来源:统计局、中物研协

 

物业行业增长的强大动能之一来自房地产开发面积的大幅增长。

 

初步测算2020年房地产行业给物业行业带来的实质增量,仅考虑基础物业费收入,以中物研协所统计的2020年500强物业企业物业费平均水平(综合所有业态每月每平方米3.09元)计算, 按照2020年度竣工面积预估,将为行业带来337亿增量收入;按照2020年销售面积预估,将为行业带来652.6亿的增量收入。

 

行业宏观之下,再来感受下具体企业的状况。

 

从克而瑞最新公布的2020年房地产企业销售排行榜情况看,碧桂园、恒大、万科的操盘销售面积,分别以8613万平方米、7774万平方米、4622.8万平方米占据前三甲。

 

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数据来源:克而瑞、中物研协

 

而在过去三年(2018/2019/2020年),有四家房地产企业的操盘销售面积突破了1亿平方米。其中,碧桂园达到2.45亿平方米、恒大为1.87亿平方米、万科为1.27亿平方米、融创为1.06亿平方米。

 

这些房企的操盘面积将会在未来两三年转化为关联物业企业的管理面积。

 

同时,这些面积在交付时,也将为关联物业企业带来大额的非业主增值服务收入,高利润率,高利润净值。

 

当下行业确实处在“拼爹”的时代。

 

可以预计,房企给关联物企带来的开发红利仍将在未来十年间依然持续,在规模比拼和利润增长上,占据先天优势的关联物业企业将会极大受益。

 

融创中国董事会主席孙宏斌曾经有一句话,过去三年的房地产土地储备面积排名将决定未来三年的房地产企业排名。

 

在物业行业领域,这句话大致可以表述为,过去三年的房地产企业销售面积排名将大幅影响未来三年的物业企业排名。

 

因为对于物业企业而言,关联房地产企业给予的新建开发面积支持,虽然确实是非常重要的因素,但并非全部。

 

其他还有,市场外拓能力、并购整合能力、细分业态运营服务拓展能力、城市服务能力、品质运营服务能力、增值服务创造多元化收入能力等等。

 

这些因素都将决定物企的市场竞争力,并最终影响行业的竞争格局。

 

需要注意的是,虽然房地产总体销售面积仍然在增长,但从数据上可以看出,亦有一些房地产企业在最近三年的销售面积已经停滞不前,或开始降低。

 

如绿地控股的操盘面积正在从2018年的3574万平方米,降低到2019年的3249万平方米,乃至到2020年的2660万平方米。

 

这也正是易居企业集团CEO丁祖昱在2020年岁末“丁祖昱评楼市”年度演讲中,提出“房地产进入无增长时代”的市场洞察所在。

 

在近期的一场“Xin能量饭局”上,丁祖昱再次阐释了他“房地产无增长时代”的论断。

 

“中国房地产进入无增长时代,虽然市场容量依然巨大,但增长动能在减缓,由于金融从房地产领域的撤出,房企高增长时代已经结束,房地产企业需要按照无增长的逻辑,排布未来三年的发展布局。”

 

丁祖昱提醒,“房地产企业现在寻找第二曲线,还有转轨的窗口期,不要等到退无可退的那天就晚了。”

 

当房地产企业主动或被动寻找第二曲线之时,物业与房地产开发的先天依存逻辑,物业领域潜在百年老店可持续经营属性,以及当前资本市场对物业市场的看好,都会让物业成为房企多元化的首选发展方向。

 

物业业务是否能更受地产集团的重视?是否能被视为主导战略业务?是否能成为地产集团最重要的业务?这取决于房地产老板们的战略选择。

 

从现实迹象看,越来越多地产老板们的注意力、战略资源正在向物业倾斜。

 

举个例子,当前越来越多的房地产企业,将物业的市场拓展任务指标,尤其是需要极强资源关系的城市服务业务指标,同时也下达给到房地产开发的投拓团队,正集全集团之力在为物业企业拓展业务、拓展更多细分业态发展。

 

组织也在同步大规模换防。

 

可以在多家大型房企关联背景的物业企业看到,地产集团正将经年沉淀下来的各业务线优秀人才往物业业务输送。

 

来自地产集团人力条线、工程条线、金融条线、原房地产区域总正在成为关联物企的一把手、物业总部职能高管、区域总。

 

这是否属于“降维打击”尚有争议,但物管领域优秀人才得以更新补充是不争事实。

 

一家企业如何能够持续成功?腾讯高级顾问、人力资源专家杨国安教授曾提炼出一个公式:企业成功=战略×组织能力。

 

行业格局暂未确定,物业服务企业的竞争卡位大战才刚刚开始。