新上市丨康桥悦生活:外拓能力强劲,利润两年翻两番
发布日期:2021-07-16      来源:未知
文/中物研协 王方
 
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导读
 

康桥悦生活(02205.HK)今日在港交所挂牌上市,公司拟全球发售1.75亿股股份,其中香港发售股份5250万股,国际发售股份1.225亿股;2021年6月29日至7月9日招股;发售价每股3.68港元;募集资金6.44亿港元。今日开盘报3.68港元,总市值约25.76亿港元。

 
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新上市|康桥悦生活: 外拓能力强劲,利润两年翻两番#物企新上市
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根据招股书,康桥悦生活计划将此次募得资金:65%的资金用于寻求选择性战略投资及收购机会以进一步发展战略合作及扩大公司业务规模;10%用于投资智能化运营及内部管理系统,以提升服务质量及客户体验;15%用于拓展服务及产品种类以发展多元化服务;10%用于营运资金及其他一般公司目的。

 

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扩规模
 
 
深耕河南,布局全国
 
 

 

康桥悦生活是一家综合物业管理服务提供商。根据上海易居房地产研究院中国房地产测评中心发布的2020物业服务企业综合实力500强中,康桥悦生活排第61名。

 

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近三年,康桥悦生活的业务规模实现稳定扩增,在管面积从2018年的872.8万平方米增至2020年的1571.6万平方米,平均复合增长率为34.2%。

 

在持续深耕河南的同时,康桥悦生活凭借强大的外拓能力将业务拓展到了浙江、江苏、湖北、河北、广东、山东及陕西省等多个地区,截至2020年12月31日,康桥悦生活已将业务扩展至全国八个省份的28个城市,包含238个物业管理项目,合同建筑面积为3902.5万平方米;其中在管建筑面积为1571.6万平方米,涉及三个省17个城市的112个物业管理项目。

 

图1 康桥悦生活的全国业务布局

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(资料来源:招股说明书)

 

增业绩
 
 
多管齐下,驱动收入显著增长
 
 

 

地产集团提供稳定支持
 

康桥悦生活为康桥集团开发的住宅项目及自有物业提供物业管理服务十多年,具有持续稳定的关系,截至2020年12月31日,康桥地产有33个规划建筑面积490万平方米的在建物业项目已与康桥悦生活签约。

 

除了基础物业服务,公司业务范围还包括非业主增值服务,包括前期物业管理服务、前介服务、案场服务及销售代理服务等。2018-2020年,康桥悦生活的非业主增值服务收入增长显著,并且在公司整体收入中的占比越来越高。2018-2020年,康桥悦生活的非业主增值服务收入从0.67亿元增至2.35亿元,占比从29.2%增长至40.9%。

 

图2 康桥悦生活收入构成及非业主增值服务收入

单位:亿元

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(资料来源:招股说明书,中物研协整理)

 

第三方外拓力度加大

 

康桥悦生活2015年开始大力拓展康桥集团以外的独立第三方客户,成功让公司业务走出河南,覆盖到了山东、浙江等地区。2018-2020年,公司的第三方开发商物业管理项目的合约在管面积从1330万平方米增长到了2810万平方米,在管面积由540万平方米增长至980万平方米。截至2020年12月31日,公司的第三方开发商物业管理项目的在管面积占比达62.5%,合约管理面积占比达72%,公司的第三方市场开拓效果显著。第三方物业开发商项目已经成为康桥悦生活的主要收入来源,近三年占比都在一半以上。

 

图3 康桥悦生活来自独立第三方项目收入情况

单位:亿元

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(资料来源:招股说明书,中物研协整理)

 

服务业态多元化

 

康桥悦生活不断多元化物业管理组合,从住宅物业延伸至商业、产业园、写字楼以及公共物业等多种非住宅业态。2018-2020年,公司的非住宅物业在管面积分别为87.8万平方米、79.2万平方米和98.3万平方米,占公司总在管面积的10.0%、6.5%和6.3%。

 

图4 康桥悦生活不同业态物业管理费及业务毛利率

单位:元/月·平方米

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(资料来源:招股说明书,中物研协整理)

 

非住宅物业的平均物业管理费要显著高于住宅物业,盈利能力更强,毛利率也高于住宅物业。未来,康桥悦生活将利用此前积累的收购和项目整合经验,聚焦一二线城市中的为写字楼、产业园、教育及医疗机构等非住宅业务提供服务的物业管理公司,以进一步丰富物业管理组合。

 

康桥悦生活以康桥集团的业务支持为基础,通过加大外拓力度,增加了第三方项目管理面积,丰富了公司的物业管理组合,拓宽了收入渠道,业绩有了显著提升。2018-2020年,康桥悦生活的营业收入从2.29亿元增至5.76亿元,年均复合增长率58.6%。净利润也保持高速增长,2018-2020年,康桥悦生活的净利润从0.21亿元增至0.92亿元,年均复合增长率为109.3%。

 

促发展
 
 
科技赋能,优化服务
 
 

 

一站式智慧服务平台

 

康桥悦生活开发了“康桥物管助手”移动应用程序,包括“康云管家信息管理平台”,以解决客户居住的安全、出行、报事痛点等影响客户居住体验的问题,协助社区前端服务人员高效处理业主需求,涵盖报事报修处理、安全管理、巡更管理、品质巡检、标准化作业指导等多项服务场景。同时,公司还开发了“康云优家”一站式服务平台,包括缴费系统、门禁访客系统、报事报修系统、智能客服系统、公区监控系统等一系列应用系统,以进一步提升客户体验。

 

图5 康云优家基础功能

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(资料来源:公司官网)

 

康桥悦生活亦部署智能设备、实现智能停车、收费在线化等多种场景的智能管理,提升物业管理效率及为业主及住户创造更佳及更安全的居住环境。

 

覆盖全生命周期的标准化服务体系

 

围绕多元化服务模式,康桥悦生活建立了一套完善、标准的服务质量控制体系,覆盖物业管理全生命周期。针对多元化的物业组合,公司建立了细分商业物业、产业园、写字楼、公共物业等不同业态的差异化的物业服务标准;针对非业主增值服务,公司提供定制化服务,实现差异化管理;针对车场服务、安全管控等不同产品和更为细分的服务岗位制定了详细的作业标准和规范;围绕业主需求,开展家居生活服务、社区经营服务和资产经营服务,针对多元服务场景,建立了标准化的社区增值服务体系。

 

全方位的业主增值服务

 

康桥悦生活致力于向客户提供“康派臻品、悦享生活”的全方位服务,围绕不同人群的“食住行体育”等个性化需求生命周期,建立了一套全生命周期的增值服务体系,涵盖家居生活服务、社区经营服务、资产经营服务。依托“康云优家”一站式服务平台,向业主提供各种服务。对增值服务的探索拓宽了收入来源,推动业绩增长。2018-2020年,康桥悦生活的社区增值服务及其他收入分别为0.30亿元、0.69元和0.85亿元,占总收入比重分别为12.9%、19.0%和14.8%。

 

小结

 

康桥悦生活是一家成长于河南的综合物业服务商,业务大部分集中在河南地区。近些年,公司持续进行全国化布局,大力拓展第三方物业管理项目,同时业务向非住宅业态延伸,丰富了物业管理组合,积极拓展增值服务,近三年业绩实现了高速增长。