年报季 | 越秀服务打响了物企2021年报第一枪
发布日期:2022-03-07      来源:未知

物企市场进入年报时间。

 

在经历了2021年的调整和整体交投气氛趋冷之后,2021年全年物企的表现究竟如何成为了市场关注的焦点。

 

3月3日傍晚,去年6月28日登陆港交所的越秀服务成为了港股、A股两市第一家披露2021年成绩单的物企,而这也是其上市后的第一份全年财报。

 

纵观整份财报,越秀服务这家老牌物企延续了此前2021年中报的强势表现,用高增长的惊艳数据对自己整个2021年作出了完整总结。

 

01

多项核心指标实现大幅增长

 

公开资料显示,越秀服务的成立于1992年,实际上,公司最早的成立时间可以追溯到1986年。

 

早在1986年,越秀地产与政府合作率先在第一代商品房——广州江南新村进行物业管理有偿服务的尝试,一举改变传统住宅区物业维护维修、环境卫生脏乱无序的局面,正式拉开了中国物业服务的序幕,也奠定了越秀服务的雏形。

 

可以说,越秀服务是国内第一批开展物业管理服务的企业之一,公司在本身经历发展的同时,也是行业发展的亲历者和见证者。

 

而现如今,超六成的营收增幅、超八成的盈利增幅,外加上翻两番的社区增值服务收入,稳步增长的管理面积,这些高增长的数据共同勾勒出2021年越秀服务的整体表现。可以说,这家与物管行业几乎同龄的物企,正借助资本的力量,实现自己新一轮的腾飞与崛起。

 

具体来看,首先是营收数据。2021年,公司实现营收19.18亿元(人民币,下同),同比增长64.2%。

 

具体拆分来看,公司的主营收入主要由非商业物业管理及增值服务,以及商业物业管理及运营服务两大部分组成。其中非商业物业管理及增值服务占据了绝对主力,截至2021年年底,公司在该领域录得收入14.25亿元,同比增长75.7%,占整体收入的74.3%,该比重也同比提高了4.9个百分点。

 

此外,越秀服务的商业物业管理及运营服务在报告期内录得收入4.93亿元,同比增长38.2%,在整体营收中占比缩小了4.9%。

 

 

除此之外,在整体的非商业物业管理及增值服务领域内,收入主要由物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务构成,三项指标分别在报告期内录得收入6.43亿元、3.41亿元和4.42亿元,分别占比45.1%、23.9%和31%。

 

对比2020年的数据后不难发现,当前物业管理服务收入是公司在非商业物管和增值服务领域内的绝对主力,并且收入占比依然有小幅提升,相对应的,此前主要依靠母公司的非业主增值服务方面,公司在这部分的收入占比大幅缩小,这从另一个层面凸显了越秀服务当前作为物企的独立性正在持续增强。

 

 

而在商业物业管理及运营服务领域内,公司的主要收入来源依然是商业运营及管理服务,报告期内录得收入3.83亿元,占比77.6%,而市场定位咨询和租户招揽服务的收入比重有了明显提升,报告期内录得收入1.11亿元,占比22.4%,收入占比提升7.4个百分点。

 

公司方面介绍称,2021年,越秀服务在现有在管商业规模的基础上,进一步外拓新增广州粤传媒大厦、广州创维科学城总部大楼及广州云享经济生态园等写字楼项目,稳步提升商业在管规模,进一步巩固越秀服务作为高端写字楼物业管理引领者的地位。

 

截至2021年12月31日,越秀服务商业在管面积327万平方米,合约面积526万平方米,年内新增合约面积166万平方米。年内,商业物业管理及运营服务的收入为人民币4.93亿元,同比增长38.2%。

 

由营收组成不难看出,当前越秀服务是一家以的非商业物业管理及增值服务领域为主的上市物企,其中物业管理收入仍是其最主要的收入来源,但另一方面,高歌猛进的社区增值服务俨然已经成为了公司新的支柱。

 

相比营收数据的高歌猛进,公司在管理面积上的扩张则相对稳定。截至2021年年底,公司在管面积3887.2万平方米,同比增长19.1%;公司合约面积5838.4万平方米,同比增长17%。具体项目数量上,公司在管项目251个,合约项目315个。整体布局上,公司目前覆盖大湾区、华东、华中、北方和西南五大区域的27个城市。

 

除了营收之外,公司在盈利能力上也成功实现了大幅增长。数据显示,截至2021年年底,公司拥有人应占盈利为人民币3.6亿元,同比大增80.6%。

 

02

TOD表现强势

 

事实上,当市场现在谈到越秀服务,“地铁+物业”的TOD模式是无法绕开的话题,换句话说,越秀服务已经牢牢地和TOD物管模式绑定在了一起。

 

回望2021年中报披露时,越秀服务的TOD业务上半年整体发展不错,实现了合约金额超过1亿元的新增,实现了17.3%的TOD业务净利润。那么全年的情况又如何?

 

根据公司方面介绍,年内,越秀服务发挥TOD物业管理模式的独特优势,除新增广州地铁站点和车辆段管理项目外,于2022年年初成功中标福州地铁2号线,这是越秀服务首次承接广州以外的地铁线路TOD物业管理服务项目。同时,越秀服务亦与重庆、长沙、昆明、南宁和青岛等城市的地铁公司建立业务联系,积极推进战略合作,为TOD物业管理模式在大交通服务领域的全国化发展进一步夯实基础。

 

截至2021年12月31日,TOD在管面积565万平方米,合约面积612万平方米,年内新增合约面积114万平方米。自TOD物业管理所得收入为人民币2.38亿元,占总收入的12.4%。

 

“在TOD这一块,整体来说相对而言它的专业化程度比较高,目前国内有40几个城市是有地铁运营的,还有更多的城市开通了城轨、高铁,包括还有一些机场的服务等等。”公司执行董事兼常务副总裁毛良敏在3月3日业绩发布会上表示,“越秀服务在这一块增长的目标,因为把它作为一个特色,希望这个业务的增长会有一个比较好的比例,目前这一块业务的占比是16%,希望未来总体收入占比里面不低于10%,因为其它几个板块的空间更大一点,增速更快一点,所以希望能够保持这样一个收入占比的水平。”

 

公司非执行董事兼董事会主席林峰表示,TOD是特色,有一定的行业服务壁垒,希望把TOD的特色做优做强,提升越秀服务在广州市的市场份额。增量方面,广州地铁我们现在在建的里程是293公里,有11条线,148个地铁站,13个车辆段,这些都是越秀服务未来比较好的增量空间。

 

03

社区增值服务成新增长极

 

遍观越秀服务本次的年报,社区增值服务无论从营收金额还是营收占比上都取得了巨大突破,成为了越秀服务本次年报中的最大亮点之一。

 

4.42亿的收入,较2020年大幅增长228.8%,在非商业物管和增值服务领域收入中的占比从16.6%猛增至31%。

 

值得一提的是,公司在社区增值服务领域内的发力其实在2021年的中报中就已经显出端倪:截至2021年6月30日,公司社区增值服务实现收入1.84亿元,占整体非商业领域内营收的27.2%,金额同比增长高达209%,占比比例提升8.5%。

 

对此,公司在半年报中解释称,”装修、拎包入住服务的收入增加人民币 51.9百万元,家居生活服务的收入增加人民币67.3百万元以及空间运营服务的收入增加人民币5.8百万元,导致社区增值服务的收入增加。”

 

社区增值服务领域持续的高增长秘诀究竟是什么?对此,公司方面解释称,越秀服务不断升级社区增值服务,并根据客户的生活诉求拓展新业务。年内社区增值服务收入同比大幅增长228.8%至人民币4.42亿元。越秀服务新增美居业务,通过整合在线线下产业链资源,为客户提供“硬装+软装+一步到家+焕新改造”一站式定制化解决方案。此外,越秀服务迭代”悦汇时光”社商品牌,升级业态组合,探索多样化、全方位的协作模式,打造差异化核心竞争力。

 

04

“1455”战略引领未来发展

 

对于越秀服务未来的发展,越秀服务资本运营总监万思蕴也做了详细的介绍,即确定了“1455”的总体战略。

 

她表示,1是以基础服务为中心;4是四大业态(住宅、商业、大交通和城市服务);第一个5是五大增值服务:C端业务、美居、社区商业、科技服务及商业咨询与运营;第二个5是五项核心能力:投拓能力、供应链管理能力、数字化能力、组织与人才发展能力,以及安全能力。

 

接下来是几个分战略,第一个是大湾区战略,越秀服务将以广州为中心,深耕大湾区,目标成为领先的全能型城市运营服务商。

 

第二个是TOD战略,从全国的TOD市场来看,目前轨道交通运营的里程是6600公里,预计到2025年可达1万公里,差不多是翻倍的增长,各个城市都在大力新建地铁或轨道交通。因此越秀服务将会积极拓展TOD物管业务,希望把TOD业务再做一个延伸,拓展到机场、高铁等交通枢纽,形成一个大交通业态。

 

第三个是商业战略,商业方面主要是围绕非居业态,如甲级写字楼、办公产业园区、购物商场等项目,开展运营、管理及增值服务,成为领先的资产管理服务商。


而在未来版图扩张方面,林峰表示,在收并购方面,除了考虑规模之外,越秀服务非常注重质量,特别是收并购标的所处的区域和位置,以及标的所处的城市居民消费潜力、管理的楼盘质量等。越秀服务希望抓住一些好的收并购机会,不是盲目扩张,一定选好标的。

 

关于当下是否是收并购机会,他表示,现阶段整个物服的估值标的价格比去年上半年有一定幅度回落,管理层也在积极对接意向企业,或者是有意向的标的去争取拿到一些项目。