年报解读㉖| 滨江服务:关联面积输送下降,盈利却难“断奶”
发布日期:2022-04-06      来源:未知

2022年3月31日夜间,滨江服务(03316.HK)发布了2021年全年业绩公告。滨江服务成立于1995年,于2019年3月15日港股上市。滨江服务作为一家深耕区域的物企,将自身定位为“领先的综合性物业管理服务提供商”,被外界冠以“小而美”的美称。

 

“在管面积、营业收入均增长50%的目标”“5S业务今年刚刚起步,营收计划1亿以上”,2020年业绩会上董事会对于2021年发展的目标还犹言在耳,那么在过去的一年,滨江服务是否兑现了自己的承诺呢?

 

据2021年年度业绩报告显示,2021年实现收入1398.9百万元(人民币,下同),较2020年同期增长45.7%;实现利润人民币325.0百万元,同比增长47.5%;2021年末期股息为每股0.473港元,全年派息率约为60%,与2020年持平。

 

 

母公司输送依赖症改善

但囿于浙江“舒适圈”

母公司依赖程度下降明显,第三方在管面积同比增速108.2%。年报数据披露,截止到2021年12月31日,在管面积来源按照开发商类型划分情况为:来自滨江集团开发的物业面积15.5百万㎡,同比增长19.1%;来自独立物业开发商开发的物业面积为14.4百万㎡,虽然同比增速超过一倍,但从绝对值来看,仍逊于母公司输送面积约1.1百万㎡。来自独立物业开发商开发的物业面积的快速增长,主要得益于报告期内积极推进第三方项目拓展战略,在丰富管理业态方面,新增了学校、回迁安置等民生类、公园等城市公共空间服务类的在管项目;在区域拓展方面新增海南省、广东省;基本达成浙江省内地区覆盖(除舟山市)。

 

从在管面积区域分布来看,聚焦浙江“舒适圈”。截止到2021年12月31日,滨江服务在浙江省内的在管面积占比约97.4%,其中杭州区域占比达64.1%,浙江省外不足3成。这虽与滨江服务致力“从杭州出发,3年透浙江大区”的战略相契合,但能否实现“5年做好长三角”的目标仍需拭目以待。

 

 

第三方拓展强势

却面临“加量不加价”之尴尬

回顾2021年,滨江服务第三方拓展能力虽然可圈可点,但结合收入来源结构来看,量与质却存在很大程度的不协调。于报告期内,滨江服务的在管面积为29.9百万㎡,其中来源于滨江集团开发的物业占比为51.8%,来源于独立开发商开发的物业占比为48.2%;报告期内,滨江集团开发的物业和独立物业开发商开发的物业的总营收为827.1百万元,占比分别为66.4%和33.6%。由此可见,滨江服务近5成的第三方在管面积营收占比不足4成。

 

此外,非住营收复合增长69.5%,但非住营收比重不足20%,住宅收入仍是主要收入来源。截止到2021年12月31日,滨江服务服务总营收为827.1百万元,同比增长49.2%。其中住宅物业收入667.0百万元,同比增长49.1%;非住物业收入160.1百万元,同比增长49.6%。

 

 

5S增值服务虽兑现“亿元”承诺

但两项增值服务出现负增长

 

整体而言,经营业绩稳步增长。一方面,非业主增值服务毛利率居高不下,业主增值服务(现5S增值服务)毛利率大幅提升。自2017年以来,滨江服务的毛利率一直维持在42.1%-45.1%之间,业主增值服务的毛利率在2021年则有一个大幅度提升,从2020年的55.0%上升至71.3%,增长了16.3个百分点。

 

另一方面,初登舞台的5S增值服务,营收略好于预期。为优化产品组合,更好为客户提供精准和个性化服务,滨江服务将原来的业主增值服务改为5S增值服务。其第一次作为年报的披露对象,营收达138.8百万元,超额完成2020年业绩会上的“1亿营收”目标。

 

滨江服务的5S增值服务由优家服务、优居服务和优享生活服务三部分组成,涵盖了硬装服务、软装服务、中介服务、租赁服务、室内维修及智能设施设备更换升级服务等。由于其具有广泛的滨江小区二手房房源库与一手房客户资源库,2021年4月15日,滨江直营二手房平台——隶属滨江物业旗下的「滨江优家」正式上线。2021年8月26日,滨江优家首家门店——万家星城店盛大开。

 

值得注意的是,非业主增值服务中的社区空间服务和5S增值服务中的优居服务出现负增长情况。截止到2021年12月31日,社区空间服务营收为6.7百万元,与2020年同期13.7百万元相比,下降51.2%;优居服务营收6.1百万元,于2020年24.1百万元相比,下降74.6%。据披露,两者业绩下降的原因分别是:受市场整体影响,社区空间广告收入下降,导致社区空间服务价格下降;因本年度交付项目中定制家居涉及的项目减少,因此优居服务业绩下降。

 

 

上市所募资金使用稳步推进

资本市场表现中肯

 

截止2021年12月31日,滨江服务根据招股章程对于上市所募资金的使用指南,其用于“更新集团的管理服务系统,以及招募及培养人才”、“与当地政府及物业开发商合作设立合营公司或平台”及“做运营资金及其他一般企业用途”三项资金全部使用完毕。

 

在2020年的业绩报告中,明确“本集团已于2019年下半年开始合作项目并搭建合营公司并于不迟于2021年内完成”及“本集团预期将于2021年开始投资相关平台”,符合预期。为推进企业“依托滨江集团开拓的区域,在当地先做标杆,然后落地深耕开花结果”的战略大法,滨江服务与浙江多地企业签订战略合作协议,如2021年4月19日与建杭置业达成物业股权合作协议,双方共同成立合资物业服务公司(滨江物业持股51%),实现品牌价值1+1>2的聚合效应;为承接更多政府投资项目,于2021年6月9日与义乌市绣川资产经营有限公司签订战略合作协议。

 

2021年,是房地产颇为动荡的一年,诸多物企深受母公司影响,在资本市场表现不佳。纵观全年区间涨幅,中海物业、和泓服务滨江服务等10家物企表现不俗,滨江服务全年区间涨幅53.4%,位居探花。

 

 

小结


过去的一年,滨江服务发展步伐虽稳中求进,但颇为老态龙钟,发展版图基本囿于浙江区域,深耕舒适区的保护色是其发展的底色。在激励的市场竞争中,滨江服务始终朝着“中国物业一流,浙江标杆”的方向努力。但过分深耕区域也是一把“双刃剑”。滨江服务未来是继续把控风险,在一方区域保持“小而美”,还是寻求破局之道,我们亦拭目以待。