年报横评①| 谁是“指标之王”?六大维度透视物企真实成绩单
发布日期:2022-04-06      来源:未知

2021年,是物业管理行业充满变数和蕴含机遇的一年。受地产行业的动荡的波及,下半年,资本市场降温,物业服务企业上市进程受挫,股价一路下调。低迷的市场环境下,有的企业抓住机会高歌猛进,也有企业落寞退场,行业经历了新一轮的洗牌。

 

新一年的年报季,上市物企交卷的速度变慢,但我们也可以惊喜的看到不少物企历经艰难的一年,仍然取得不错的成绩。下面,克而瑞物管和中物研协重点对已披露业绩的50家上市物企,从资本市场、管理规模、营业收入、盈利能力、运营效率、抗风险能力等六个维度全面梳理新一年物企的成色,看一看历经上年的竞争、激战和隐忍,上市物企的新格局。

 

资本市场

 

2021年4月19日,恒生公司推出恒生物业服务和管理指数,物业板块的独立性增强。然而,受地产行业影响,下半年资本市场降温,股价下滑明显,市场对上市物企的高估值逐渐回调。恒生物业服务及管理指数也一直呈现波动下滑态势,并于2022年3月15日降至最低点3544.84点,相较最高点(2021年6月30日)10607.56点下降66.58%,至3月底,恒生物业服务及管理指数达4504.56点。

 

截至2021年上半年,上市物企数量已近50家,彼时另有20余家物企已成功递表或明确分拆上市,参考此前上市进程, 2021年或有超过70家上市物企。然而,下半年,资本市场遇冷,预期的上市高峰并未到来,物企上市进程受挫,仅13家通过常规IPO上市,未及预期。截止到目前,上市物企总数为57家,年内仅有金茂服务和力高健康生活成功上市。

 

从市值来看,物业板块总体市值曾破万亿港元。截止目前,上市物企市值总数为5304.42亿港元,相较最高点几近折半。碧桂园服务一直稳居市值首位, 曾多次超过2千亿港元,截止最新数据,碧桂园服务市值为1130.50亿港元,下滑明显,但仍显著领先于其他上市物企。

 

  • 碧桂园服务【市值】稳居第一:1130.50亿港元

 

 

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注:汇率换算:1港元=0.81元人民币,下同。市值、市盈率、每股收益为2022年3月31日数据

 

从估值来看,上市物企的市盈率也出现明显回落,截至3月31日,上市物企市盈率均值为14.61倍,估值较上年同期腰斩。具体来看,特发服务、华润万象生活和招商积余三家具有国资背景优势,并分别在总部性物业、商管和非住物业领域能力领先,实力强劲,发展稳健,市场一直给予其较高的估值。截至最新数据,三家物企市盈率分别为51.39倍、41.92倍和36.49倍。

 

  • 特发服务【市盈率】最高:51.39

 

 

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从每股收益上看, 56家上市物企每股收益均值为0.42元,雅生活服务每股收益最高为1.63元,17家企业每股收益位于均值之上。

 

  • 雅生活服务【每股收益】最高:1.63元

 

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管理规模

 

2021年,站在“十四五”规划的开端,上市物企仍呈现规模增长态势,物业管理行业仍处于规模化发展阶段。在政策支持、新型城镇化建设,以及居民需求等因素的推动下,行业规模持续扩容,物企通过内生增长、并购整合、市场外拓等多因素加持下,多家物企集中精力开拓市场、拓展业态类型、开展并购整合、提升区域密度,物业服务的场景和规模不断突破,管理规模实现高增长。

 

完整披露2019年至2021年在管面积的47家上市物企,其在管面积总值已由24.80亿平方米增长至52.59亿平方米,在管面积均值由5276.53万平方米增长至1.12亿平方米,复合增长率45.62%。上市物企市场集中度持续提升,2019年至2021年47家上市物企在行业中的市场份额由8.00%增长至约14.98%。

 

  • 2021年上市物企【在管面积市场份额】约为14.98%

 

 

在管面积:2021年披露年度在管面积的49家上市物企中,在管规模超过亿平方米量级的物企达16家,超过均值(1.10亿平方米)的物企为14家。其中,碧桂园服务在管面积达7.66亿平方米,跃居上市物企在管规模之首;雅生活服务、保利物业和绿城服务在管面积均超过3亿平方米;在管面积前五的企业规模总值达23.05亿平方米,在上市物企中总规模占比超四成,上市物企的分化日益加大。从增速上看,2021年有5家上市物企在管面积实现翻倍增长。其中,合景悠活在管面积增速最快,达到395.82%。碧桂园服务在高体量(3.77亿平方米)的基础上仍实现102.95%的增长。

 

  • 碧桂园服务【在管面积】居首位:7.66亿平方米

 

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  • 合景悠活【在管面积增速】最快:395.82%

 

 

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市拓能力和多元业态亦是物企规模拓展的重点。从项目来源看,2019年至2021年,36家披露详细来源的上市物企,第三方物业在管面积占比由42.03%增长至60.30%,上市物企市场化独立发展实力进一步增强。从项目业态看,2019年至2021年,33家详细披露业态结构的上市物企,非住宅物业在管面积占比由30.84%增长至38.78%,业务结构进一步优化。

 

  • 【第三方和非住宅物业在管面积占比均值】分别为:60.30%和38.78%

 

项目来源方面:具体来看,除卓越商企服务、领悦服务集团和宋都服务第三方在管面积占比略低于上年,其他上市物企第三方物业占比均实现一定的增长。其中,第一服务控股第三方物业占比增幅最大,由2020年的37.72%增加34.95个百分点至72.67%。此外,第三方物业占比超过半数的物企达21家,其中,银城生活服务持续保持首位,占比增至89.79%。合景悠活、雅生活服务、旭辉永升服务第三方物业占比也均超过80%。上市物企第三方面积强势增长,市场外拓能力不断突破。

 

  • 银城生活服务【第三方在管面积占比】最高:89.79%

 

项目业态:物企进一步扩大在管物业组合,加大布局多元业态。其中,有8家上市物企非住物业在管面积占比超半数。星盛商业、卓越商企服务和金融街等具有商写属性的物企非住物业占比位居前列。此外,第一服务控股非住占比增幅最大,由2020年的7.73%增加38.64个百分点至46.37%。

 

  • 8家上市物企【非住物业在管面积占比】超过半数

 

 

合约面积:2021年,44家披露合约面积的物企,总合约面积达73.72亿平方米,均值为1.68亿平方米,较上年增长44.69%,增长显著。其中,2021年碧桂园服务合约面积首破十亿量级,达到14.38亿平方米,在上市物企中持续保持首位。雅生活服务、保利物业和绿城服务合约面积均超过6亿平方米,处于行业领先地位。合约面积增速最快的为合景悠活,增速达420.25%,兴业物联和和泓服务也均实现翻倍增长。碧桂园服务则在8.21亿平方米的高量级下仍增长75.25%,管理规模实现新突破。

 

而从合约在管比看,有六家上市物企合约在管比超过2,19家上市物企超过均值(1.57)。其中康桥悦生活合约在管比最高,达2.26。高合约面积和合约在管占比为物企未来规模增长增加了强确定性。

 

  • 碧桂园服务【合约面积】突破十亿平方米:14.38亿平方米

 

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  • 合景悠活【合约面积增速】最快:420.25%

 

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  • 康桥悦生活【合约在管比】最高:2.26

 

储备面积:披露详细数据的44家上市物企中,规模储备量超过1亿平方米的有9家。其中,碧桂园服务规模储备量最足,储备面积持续保持首位,达到6.72亿平方米。绿城服务紧随其后,储备面积为3.48亿平方米。储备面积将逐步转化成在管面积,重组的储备量将能够保证物企规模增长的可持续性。

 

  • 碧桂园服务【储备面积】最多:6.72亿平方米

 

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营业收入

 

随着物业管理规模的扩大和服务的多元化,物企经营业绩持续高质量发展,多家物企表现亮眼,营业收入实现跨越式增长。50家上市物企营业收入总值由2019年的855.67亿元增长至1771.28亿元,均值由17.11亿元增至35.43亿元,复合增长率达43.88%。上市物企营业收入的市场集中度持续提升,2019年至2021年,50家上市物企在行业中的市场份额由8.14%增长至约13.35%。

 

  • 【营业收入市场份额】约达13.35%

 

注:汇率换算:1港元=0.81元人民币,下同。

 

百亿营收阵营增至5家,碧桂园服务稳居上市物企营收首位。2021年,保利物业和招商积余营业收入首破百亿,晋升百亿阵营。碧桂园服务收入来源多元化,2021年营业收入高达288.43亿元,实现跨越式增长,稳居上市物企首位,也超越刚刚递表上市的万物云(237.05亿元),跃居营收行业第一。合景悠活和方圆生活服务营收增速均翻倍,分别同比增长114.57%和106.49%。碧桂园服务在156.0亿元的高基数上仍实现迅猛的增长,同比增速达84.89%。

 

  • 碧桂园服务稳居【营收】首位:288.43亿元

 

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  • 合景悠活【营收增速】最快:114.57%

 

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从营收结构来看,上市物企营收结构趋于多元、均衡。37家上市物企基础物业服务收入和非业主增值服务收入占比逐渐减少,其他收入占比超过10%,社区增值服务则持续稳定增长,逐渐逼近20%。得益于政策对“物业服务+生活服务”的支持,物企通过加强与业主的粘性和多元化的服务场景,将能够逐步渗透至居民生活,为物业服务企业带来发展机会点和业绩增长点。

 

仅就社区增值服务收入来看,年内碧桂园服务超越绿城服务跃居第一,社区增值服务收入达33.28亿元。金科服务重视社区增值服务生态圈的构建,年内社区增值服务的渗透率转化率和复购率均有大幅的提升,社区增值服务收入增速最快,达566.01%。此外,世茂服务社区增值服务收入占比最大,达29.83%。

 

  • 碧桂园服务【社区增值服务收入】最高:33.28亿元

 

  • 金科服务【社区增值服务收入增速】最快:566.01%

 

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  • 世茂服务【社区增值服务收入占比】最大:29.83%

 

 

盈利能力

 

上市物企盈利能力持续提升,2019年至2021年50家上市物企毛利均值由4.45亿元增长至9.54亿元,净利润均值由1.97亿元增长至4.74亿元,复合增长率分别为46.33%和51.62%,均保持高速的增长。

 

2021年上市物企净利润高于10亿元的有6家。其中,碧桂园服务在上年27.82亿元的基础上实现56.36%的高速增长至43.49亿元,稳坐净利润第一。华发物业服务净利润增速最快,达681.56%。毛利超过10亿元的物企有9家,较上年增加4家。其中,毛利最高的仍为碧桂园服务,达88.64亿元。金茂服务毛利增速最快,达100.19%。

 

  • 碧桂园服务【净利润】最高:43.49亿元

 

 

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  • 华发物业服务【净利润增速】最快:681.56%

 

 

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  • 碧桂园服务【毛利】最高:88.64亿元

 

 

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  • 金茂服务【毛利增速】最快:100.19%

 

 

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同时,上市物企毛利率和净利率持增长态势,至2021年49家上市物企毛利率和净利率均值分别为26.92%和13.40%,分别较上年微增0.02个百分点和0.13个百分点。其中,星盛商业净利率和毛利率均最高,分别为32.14%和57.75%。

 

  • 星盛商业【净利率】最高:32.14%

 

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  • 星盛商业【毛利率】最高:57.75%

 

从盈利结构上看,基础物业服务仍是毛利贡献中的主力,超四成毛利来源于基础物业服务。同时,社区增值服务毛利占比持续提升,社区增值服务毛利率持续维持在40%以上的高位,是物企重要的盈利来源。

 

  • 【基础物业服务】仍是毛利贡献中的主力

 

  • 【社区增值服务毛利率】持续在40%以上

 

增值服务毛利率高于基础物业服务毛利率,且社区增值服务的毛利率更高。其中,佳源服务基础物业服务毛利率最高,达30.37%,滨江服务社区增值服务毛利率最高,为71.31%,建业新生活非业主增值服务毛利率最高,达49.64%。

 

 

运营效率

 

上市物企运营效率不断提升,人均管理面积大于2万平方米的有3家。其中,建业新生活人均管理面积最大,达22620.78平方米/人。人均产出高于50万元的有6家,人均净利润高于10万元的有3家。其中,星盛商业一直追求稳健发展,加速行业布局,运营实力持续提升,2021年,星盛商业人均产出、人均净利润和单位面积营收均最高,分别为131.24万元/人、42.18万元/人和315.09元/平方米

 

  • 建业新生活【人均管理面积】最大:22620.78平方米/人

 

 

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  • 星盛商业【人均产出】最高:131.24万元/人

 

 

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  • 星盛商业【人均净利润】最高:42.18万元/人

 

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  • 星盛商业【单位面积营收】最高:315.09元/平方米

 

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抗风险能力

 

现金流稳定,抗风险能力增强。物业管理行业作为轻资产、强现金流行业,经营状况良好的头部企业往往拥有稳定的现金流。2021年50家上市物企现金及现金等价物总值达1116.05亿元,均值为22.32亿元。具体来看,华润万象生活现金及现金等价物仍是最足,达到136.98亿元。此外,碧桂园服务在开展多次并购后,其现金及现金等价物仍超过百亿元,现金流稳定,抗风险能力增强。上市物企资产负债率均值为42.21%,处于较为适宜的水平。

 

  • 华润万象生活【现金及现金等价物储备】最足:136.98亿元

 

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  • 资产负债率均值:42.21%

 

 

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小结

 

2021年,受宏观经济气候、房地产市场调控政策的影响,物业服务企业在资本市场表现转冷,估值下调,但行业发展的基本逻辑和属性没有发生改变。且近期,国务院金融稳定发展委员会会议定调,多部委集体表态,共同维护资本市场稳定发展,释放了稳定房地产市场信心重要信号,也为物业管理行业发展营造了良好发展市场环境。

 

在政策支持、城镇化进程推进、社会认可度提升、智慧科技应用等多因素的在助推下,物企的服务边界不断扩充、物业服务覆盖面增大,服务密度加大,借助智慧科技和多元化的服务业务,物企不断做大规模,做强品质,做实服务。此外,行业的社会属性突出,在基层社会治理体系中逐渐发挥更大的价值。纵然外部环境形势严峻,行业竞争不断升级,但我们认为,物业管理行业仍处于上升期,在增量供应和存量挖掘两大渠道支撑下,市场空间将延续快速增长态势。