中报解读③ | 新城悦服务:“大社区+大后勤”战略成果显著
发布日期:2022-08-29      来源:未知

8月26日,新城悦服务集团有限公司(股票代码:01755.HK)对外披露2022年上半年业绩公告。据业绩公告显示,截至2022年6月30日,新城悦服务收入约24.66亿元,同比增长约31.4%;核心归母净利润(不包括本公司投资的上市公司美元债券公允价值损益及减值损失,以及理财产品的利息收入)约为3.60亿元,同比增长约30.1%。在管建筑面积约1.72亿平方米,较2021年末增加约1819万平方米,其中第三方的在管面积占比约50.9%;合约建筑面积约2.97亿平方米,较2021年末增加约1867万平方米,其中第三方的在管面积占比约44.0%。

 

报告期内,新城悦服务坚持“以客户服务满意度为核心”,笃定坚持并进一步深化“大社区+大后勤”战略,聚焦客户核心诉求及关键业务领域,秉持长期主义,核心经营指标均实现高质增长。

 

 

核心业绩稳定增长

地产关联业务营收占比持续降低

 

从企业整体业绩表现来看,新城悦服务在2022年上半年的数据依旧亮眼,在集中反应企业业绩的营业收入与核心归母净利润两大财务指标方面,新城悦服务均位居行业前列,再一次向市场展现了身为全国综合型头部物企的实力。

 

截止2022年8月25日晚,已有18家上市物企对外披露了2022年上半年业绩数据。据已发布的数据显示,与提前发布业绩的同行相比,新城悦服务继续保持了自身的行业领先地位:其24.66亿元的营业收入及3.60亿元的核心归母净利润,暂居行业前四。

 

 

数据说明:除新城悦服务外,其他物企中报数据截止时间为8月25日

数据来源:企业年报,克而瑞物管整理

 

领先的行业占位,源自于新城悦服务对业务结构的不断完善与优化,也在一定程度上揭示了部分物企此前激进发展策略的弊端。资本涌入确实在一定程度上助推了物管行业的快速发展,但也让业内众多物企忽视了行业底层的发展逻辑。为了迎合资本诉求,部分物企在利润表现方面高度依赖地产母公司优质项目的输送,在营收方面“唯规模论”的论调更是一度成为业内的金科玉律。但新城悦服务并未因此而盲从,而是在审慎思考后,聚焦物企自身发展逻辑,多年以来坚定不移的降低地产关联业务的营收及利润占比,寻求适合自身的、可持续的发展道路。截止2022年6月30日,在新城悦服务的四大业务中,与地产关联的开发商增值和智慧园区服务的营收及毛利占比已分别降至18.2%和13.9%,非地产关联的物业管理和社区增值服务两大核心增长动力占比愈发突出,在营收及毛利的占比均超80%,其中,社区增值服务毛利占比首次突破30%!

 

 

数据来源:企业年报、克而瑞物管整理

 

敏锐的市场预判催生了笃定的战略坚持,而不断优化的业务结构则在行业低迷时期保证了新城悦服务的业绩增长。截止2022年6月30日,新城悦服务营业收入达24.66亿元,同比增长31.4%;核心归母净利润约为3.60亿元,同比增长约30.1%。与之相对应的,由于此前的市场误判及战略失误,在已发布业绩的18家上市物企中,有1/3的企业在营业收入及核心归母净利润方面出现了业绩下滑,也从另一个角度印证了新城悦服务自身业务发展策略的成功。

 

数据来源:企业年报,克而瑞物管整理

 

 

多元业态布局效果显著

规模来源结构愈发均衡

物业管理服务作为两大核心增长动力的重要组成部分,其营收表现与管理规模息息相关。新城悦服务2022年上半年规模增长可观,得益于报告期内积极的市拓策略,合约面积及在管面积净增均超1800万平方米。截至2022年6月30日,新城悦服务合约面积达2.97亿平方米,逼近3亿平方米大关,与2021年同比增加1819万平方米;在管面积达1.72亿平方米,与2021年同比增加1867万平方米。合约在管比为1.73,新城悦服务未来规模储备健康,足以支撑其保持目前的规模增长速度。

 

数据来源:企业年报、克而瑞物管整理

 

新城悦服务对“聚焦物企自身成长、降低地产行业下行周期影响”的发展逻辑一以贯之,不但在业务层面逐年降低地产关联业务的营收及利润占比,在非地产关联业务的物业管理服务业务中也在持续优化管理规模的来源结构,不断扩大第三方规模占比,降低对新城系的依赖程度。截至2022年6月30日,新城悦服务在管面积中,源自第三方的在管面积为1.31亿平方米,较2021年同比增长16.0%,占比达51%,与新城系输送规模几乎持平。合约面积中,源自第三方的规模为0.88亿平方米,较2021年同比增长20.2%,占比达44%。截至2022年6 月30日,第三方合约面积较2018年末IPO时增长约433%!

 

2015-2022H1 新城悦服务合约及在管面积中第三方占比变化情况

 

数据来源:企业官微、克而瑞物管整理

 

此外,新城悦服务也在积极扩大自身业务的发展空间,持续增加在非住宅领域的拓展力度,不断优化在管项目的业态结构及区域分布密度。截止2022年6月30日,新城悦服务非住宅业态在管面积已达4166万平方米,非住宅业态的在管面积占比已由2020年中报时的8.3%上升至如今的24.2%,多元化业态布局取得了显著效果。

 

数据来源:企业年报、克而瑞物管整理

 

新城悦服务坚持“在非住宅业态领域取得整体增长的同时,也在不断完善非住业态”的拓展战略。报告期内,新城悦服务“三管齐下”:首先,强化服务延展,对单个项目提供多种服务,如海阳核电站(固废处理+物业管理)、太仓第一人民医院(保洁+运送)、嘉善第三人民医院(陪护+保安消控)、成都武侯创意园(前介+物管顾问)等;其次,积极扩充合同,争取为单个甲方的多个项目提供服务,如中国移动(多个区域枢纽)、国家电投集团(多个青海、西藏营地)、浦发银行成都分行(办公及开发中心)、山东航空(保障楼及货运站坪)等;最后,尝试业态破局,报告期内新城悦服务先后中标东北大学、牡丹江博物馆、成都固废中心、烟台应急培训中心等项目,聚焦关键业态布局,不断丰富高校、公建等重点业态的项目构成。

 

新城悦服务单个甲方多种服务项目展示

 

数据来源:企业官微、克而瑞物管整理

 

社区增值服务收入翻倍

非周期性业务增速喜人

 

新城悦服务致力于打造双链驱动的“大社区+大后勤”幸福生态服务体系,其独树一帜的“大后勤”战略在报告期内也取得了良好开局。业内多数物企依赖与地产相关的租售、美居等业务,而新城悦服务另辟蹊径,在业内首创“大社区+大后勤”战略,对标FIRST SERVICE和索迪斯SODEXO等国际优秀同行,聚焦“大社区”端的社区零售、快递,“大后勤”端的团餐服务、电梯服务等非周期性业务,成功探索出了适合自身的增值服务发展道路。

 

新城悦服务双链驱动的“大社区+大后勤”

幸福生态服务体系

 

数据来源:公开资料,克而瑞物管整理

 

得益于新城悦服务独到的市场判断及坚定的战略执行,报告期内新城悦服务的社区增值服务突飞猛进。截止2022年6月30日,新城悦服务社区增值服务收入达6.25亿元,与2021年同期相比增长113.2%,实现业绩翻倍。其中,三大非周期性业务收入均取得了长足发展:团餐业务收入达1.43亿元,同比增长253%;社区零售及便民服务业务收入达1.23亿元,同比增长116%;设施管理业务收入达1.06亿元,同比增长87%。

 

数据来源:公开资料,克而瑞物管整理

 

在上述非周期性业务中,团餐服务的收入增幅最为明显。报告期内,新城悦服务聚焦客户需求的深度挖掘和服务业态的扩充,促成“物管+团餐”的体系化拓展模式。目前在管团餐项目已突破130个,覆盖政府机关、企事业单位、医院、学校、写字楼、产业园区等,已完成全业态领域的后勤餐饮服务布局,团餐服务业务规模业内领先。

 

新城悦服务团餐服务典型项目

 

数据来源:公开资料,克而瑞物管整理

 

新城悦服务“物业+餐饮”综合类后勤服务标杆

 

数据来源:公开资料,克而瑞物管整理

 

而作为物业管理服务与社区增值服务的增效利器,新城悦服务在智慧服务方面也取得了不俗的进展。就物业管理服务而言,报告期内,新城悦服务持续构建集团级SAP系统,以“触点线上化、响应快速化、评价技术化、纠偏常态化”促进管理提效。在SAP系统赋能下,业务数据柯自动转化为财务数据,凭证自动化率达到92%;所有凭证均能完成自动核对,月度保险出具时间平均缩短3天;集团级合并报表及附注的生成速率显著提高;同时有效降低了舞弊风险。就社区增值服务而言,新搭建的团餐业务管理系统与电梯维保信息平台也显著提升了业务效率,极大地改善了用户体验。

 

新城悦服务电梯维保信息平台与团餐业务管理系统

 

数据来源:企业官微,克而瑞物管整理

 

小结

复盘新城悦服务在2022年上半年以及过往的业务表现,在一定程度上可以描摹出一家优质物企应有的特质:不盲目迎合资本,不依赖关联地产的业绩支撑,专注于物企自身发展路径的探索,始终冷静的分析市场,制定清晰的发展战略并坚定执行。新城悦服务坚信,以业绩指标为导向、以财务数据为驱动的发展模式并不能助力公司实现可持续经营,而以“客己平等,相互成就;知行合一,乐于担当”为核心价值观的服务者文化才是公司发展的长期驱动力。新城悦服务以一份惊艳的业绩答卷,彰显了理性发展的魅力。希望未来能有更多的物企可以像新城悦服务一样,坚持长期主义,专注服务,追求有质量的增长,助推整个行业稳健前行。