物业服务企业500强优选服务商品牌发布
发布日期:2020-12-23      来源:未知

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2020年12 月12日,由中国物业管理协会指导,中物研协、乐居财经、中房优采、红杉-易居美好生活基金共同发起的美好生活服务联盟,在国家会展中心(上海)隆重举办2020年美好生活服务创新峰会。

 

在本届峰会上,中物研协、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合发布首届《2020美好生活服务联盟500强物企优选服务商测评报告》。2020品质物业服务领先企业、智慧物业服务领先企业以及500强优选服务商测评榜单同期发布。

 

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Part 1 测评分析

 

 

一、基础物业服务领域

企业创收主力,服务业态持续拓宽

 

 

01 基础物业服务仍是创收主力,优势持续向头部企业聚集

 

2019年,500强企业基础物业服务收入为2660.53亿元,同比增长17.86%,占总营业收入的78.08%,基础物业服务仍是企业创收的主力。2019年,500强企业基础物业服务净利润为191.73亿元,同比增加21.03%,占净利润总值的63.93%。基础物业服务净利润为7.21%,较上年增加0.19个百分点,盈利能力有所提升。

 

图1 2019年综合实力500强基础物业服务业务情况

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数据来源:中物研协

 

服务优势向头部企业集中,头部企业的物业服务创收能力增强。百强企业基础物业服务集中500强企业超六成的基础物业服务收入,贡献近7成的基础物业服务净利润。2019年,百强物业服务收入总值占500强物业服务费收入的61.74%,较上年增加0.58个百分点。百强企业物业服务净利润总值占500强企业物业服务净利润的69.76%,较上年增加2.74个百分点。

 

图2 2018-2019年百强基础物业服务收入和净利润在500强基础物业服务中的占比

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数据来源:中物研协

 

02 基础物业服务营业收入及利润占比逐年下降

 

2019年,500强企业基础物业服务收入为2660.53亿元,占总营业收入的78.08%,较上年减少1.64个百分点。2017年至2019年百强企业基础物业费收入在百强总营收中的占比由81.60%减少至76.03%。35家上市物企基础物业费收入占总营业收入比例自70.41%下降到63.49%。

 

图3 500强企业、百强企业、上市物企基础物业服务收入占总收入比重

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注:截至2020年11月26日,已有36家物企业、登录资本市场,但华金国际资本2020年开始布局物业管理服务,因此并未计入其中。

数据来源:中物研协

 

2019年,500强企业基础物业服务净利润为191.73亿元,占净利润总值的63.93%,较上年减少6.09个百分点。2017年至2019年,百强企业基础物业服务净利润占总利润占比由69.26%减少至60.61%。25家上市企业基础物业毛利占比从55.62%下降到46.27%。

 

图4 500强企业、百强企业、上市物企基础物业服务利润及占总利润比重

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数据来源:中物研协

 

03 服务业态不断拓宽,非住宅创收能力更胜一筹

 

物业服务企业日益重视向写字楼、政府机构、医院、商场、学校、公建等非住宅物业服务领域拓展。2019年,500强非住宅物业费收入为1442.39亿元,同比增长21.98%,占物业费收入总值比例为54.21%,同比增加1.83%。百强企业非住宅物业费收入占比为48.18%,同比增加2.80%。500强企业和百强企业非住宅管理面积占比40.03%和36.20%,以四成的管理面积贡献超过半数物业费收入,非住宅物业单位面积创收能力更强。

 

图5 2015-2019年百强企业非住宅管理面积和物业费收入占比对比

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数据来源:中物研协

 

物业费水平稳步提升,非住宅显著高于住宅,一线城市远高于二、三线。2019年500强企业物业费平均水平为3.09元/(平方米·月),较上年增加4.74%。其中,住宅物业费水平为2.11元/(平方米·月), 非住宅业态物业费水平4.98元/(平方米·月),显著高于住宅物业。500强企业在一线城市的平均物业费水平为4.84元/(平方米·月),远高于二线城市平均物业费水平3.07元/(平方米·月)以及三四线城市平均物业费水平2.49元/(平方米·月)。

 

图6 2019年500强企业各业态平均物业服务费水平分布

单位:元/(平方米·月)

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数据来源:中物研协

 

二、增值服务领域

服务扩容业务多元,高盈利推动高增长

 

 

01 服务扩容,增值服务步入上升通道

 

社区增值服务是物业服务潜力最大的业务板块之一,并快速向企业营收贡献主力军迈进。2017年至2019年,百强企业社区服务由96.32亿元增长至253.51亿元,年复合增长率66.23%。占营业收入总值比例由7.67%增长至11.73%,平均每年增长2.03%。2019年,23家上市物企社区增值服务平均年增长率达63.9%,百强企业社区增值服务收入和占比持续走高。

 

图7 2017-2019年百强企业社区服务收入、增速及占比

单位:亿元

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数据来源:中物研协

 

社区增值服务单位面积收入增长迅速。从社区服务单位面积的收入增长来看,2019年,500强企业单位面积社区服务收入为2.36元/平方米,较上年增加48.24%。百强企业社区服务单位面积的创收优于500强企业,2019年达到2.80元/平方米,较上年增加49.17%。 

 

图8 2018-2019年500强和百强企业单位面积社区服务收入分布

单位:元

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数据来源:中物研协

 

02 高盈利支撑高增长,增值服务发展动力强劲

 

高利润率是社区增值服务受到物业服务企业青睐重要原因。2017-2019年,上市物业服务企业社区增值服务毛利率均值维持在54%左右,19家上市物企中有近半数(9家)企业社区增值服务毛利率超54%。

 

图9  2017-2019年部分上市物业服务企业社区增值服务毛利率情况

 

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数据来源:公司公告,中物研协整理

 

社区增值服务毛利保持高速增长趋势。2017-2019年,19家上市物业服务企业社区增值服务毛利年平均增长率保持在 60%-70%之间,社区增值服务毛利均值分别为0.73亿元、1.14亿元和1.78亿元。 位列前排的是综合实力强的大型企业。

 

图10  2018-2019年部分上市物业服务企业社区增值服务营业收入情况

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数据来源:公司公告,中物研协整理

 

03 挖掘增值服务价值,构建多元化社区消费场景

 

企业挖掘业主多元化的需求,重视增值服务业务布局。2019年,500强企业社区电商服务、社区房屋经纪、社区家政服务和社区养老服务收入分别为62.82亿元、61.91亿元、25.24亿元和6.49亿元,分别较上年增长89.73%、53.25%、70.22%和31.50%,分别占社区服务收入的19.92%、19.63%、8.00%和2.06%,在社区服务收入中的占比近半数(49.61%)。

 

图11  2018-2019年500强企业社区服务主要业务板块收入及增速

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数据来源:中物研协

 

企业精耕社区服务业务,满足居民生活便利需求,增值服务场景日益丰富。2019年,500强企业社区服务新兴业务板块中,社区美居装修收入最高,达21.12 亿元,占社区服务收入的6.70%。其次为社区停车服务业务,占比5.95%。社区教育服务、社区旅游服务和社区金融服务收入占比分别为0.94%、0.29% 和0.20%。

 

图12  2019年500强企业社区服务新增业务板块收入占比

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数据来源:中物研协

 

目前,上市物企社区增值服务主要集中在便民生活服务、物业资产管理及空间增值服务三大类。同时,企业结合业主及住户的日常需求开展个性化的服务,业务覆盖较多的有家装服务、社区媒体以及车场管理服务等。

 

图13  部分上市物企2019年度社区增值服务收入构成及占比情况

 

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数据来源:公司公告,中物研协整理

 

三、智慧社区服务领域

数字赋能智慧社区建设,降本增效企业稳健前行

 

 

01 政策推动“智慧社区”建设

 

“智慧城市”概念引入社区,由此产生“智慧社区”。利用物联网、云计算、大数据、人工智能等新一代信息技术,融合社区场景下的人、事、地、物、情、组织等多种数据资源,提升社区管理与服务的科学化、智能化、精细化水平。各地纷纷出台社区信息化建设规划或指导意见,为智慧社区建设保驾护航。

 

图14 智慧社区相关政策梳理

时间

部门

政策

主要内容

2020.8

住建部、教育部、工信部等13部门

《关于开展城市居住社区建设补短板行动的意见》

到2025年,基本补齐既有居住社区设施短板,新建居住社区同步配建各类设施,城市居住社区环境明显改善。

2020.7

住房和城乡建设部等6部门

《绿色社区创建行动方案》

提高社区信息化智能化水平。推进社区市政基础设施智能化改造和安防系统智能化建设。整合社区安保、车辆、公共设施管理、生活垃圾排放登记等数据信息。鼓励物业服务企业大力发展线上线下社区服务。

2017.6

中共中央、国务院

《关于加强和完善城乡社区治理的意见》

发展社区电子商务。推进新型智慧城市建设要求,务实推进智慧社区信息系统建设,积极开发智慧社区移动客户端,实现服务项目、资源和信息的多平台交互以及多终端同步。

2016.12

国务院

《“十三五”国家信息化规划》

推进智慧社区建设,完善城乡社区公共服务综合信息平台,建立网上社区居委会,发展线上线下结合的社区服务新模式,提高社区治理和服务水平。

2016.11

民政部、国家发改委等16部门

《城乡社区服务体系建设规划(2016-2020年)》

推动“互联网+”与城乡社区服务的深度融合,逐步构建设施智能、服务便捷、管理精细、环境宜居的智慧社区。

2016.6

工业和信息化部

《2016年国家信息消费示范城市建设指南》

深入推进与民众生活密切相关的公共服务信息化,推动实施智慧医疗和智慧社区,建设民生服务平台,推广便民生活应用。

2014.8

国家发改委、工信部等8部委

《关于促进智慧城市健康发展的指导意见》

积极运用新技术新业态,推动信息技术集成应用,重点在智能建筑与智慧社区等领域应用创新服务模式,为城市居民提供方便、实用的新型服务。

2014.5

住房和城乡建设部

《智慧社区建设指南(试行)》

为指导各地开展智慧社区建设指明了方向。

2014.1

财政部、民政部、人社部等12部门

《关于加快实施信息惠民工程有关工作通知》

建设智慧家庭综合应用平台,整合生活服务信息、公共安全服务信息和新农村综合服务信息等,面向城乡个人和家庭,提供优质、多样、便捷的信息服务。

2013.8

国务院

《关于促进信息消费扩大内需的若干意见》

在有条件的城市开展智慧城市试点示范建设。

2013.1

住房和城乡建设部

《关于做好国家智慧城市试点工作的通知》

确定北京市东城区等90个城市(区、镇)为创建国家智慧城市第一批试点。

2012.11

住房和城乡建设部

《关于开展国家智慧城市试点工作的通知》

在全国开展国家智慧城市试点工作,并发布了《国家智慧城市试点暂行管理办法》和《国家智慧城市(区、镇)试点指标体系》。

资料来源:中物研协整理

 

02 多元合作,探索智慧社区建设模式

 

一方面,以互联网、物联网为代表的各行业龙头纷纷入局探索智慧社区的建设。另一方面,基于智慧物业落地场景的复杂化以及社区“智能化”程度较低等不确定性因素,头部企业积极寻找多方力量合作,探索数字型社区、智能化小区建设模式。

 

图15 典型物业服务企业智慧服务发展动态

主题

企业简称

在智慧服务方面主要的动态和内容

企业战略

碧桂园服务

推出行业内首个基于「AI+物联」的人工智能全栈解决方案产品体系。在疫情期间推出红外热像测温仪的小区门岗;无人机消毒、感应紫外线消毒灯。

 

保利物业

加大科技赋能,积极推进物联网、智慧社区等信息化智慧化手段在社区的应用实践;开展智能家居服务,运用智慧停车系统和智能社区,降本增效。

 

招商积余

拥有智慧物业π平台及招商通两大智慧系统,智能化应用覆盖公司全部在管项目,实现管理赋能及业务赋能

 

彩生活

建立数据化「云」系统。

 

新城悦服务

2019年完工14个大型智能商场项目和21个停车场项目。

 

鑫苑服务

围绕智能安防、智慧出行、智慧物业、生活服务、智能家居、设施设备等六大维度搭建智慧体验场景,以科技赋能形成了载体和支撑。

 

永升生活服务

重视在智慧小区营运方面的投资与发展,设立智慧营运部门。

 

浦江中国

自主开发智能楼宇系统「动态物业模型」(「DBM」)。

企业合作

绿城服务

与世纪联华合作布局「绿橙生鲜」与商汤科技联手,共同研究基于图形识别的智慧社区解决方案;与阿里云合作,共同探索「平台+管家」业务模式;与海康威视合作,共同规划建设智慧消防、智慧安防等产品与服务。

 

金地物业

与蚂蚁金服合作社区新零售产品,探索物联网方向。

 

开元物业

与腾讯云达成战略合作协议。

 

中海物业

联合战略合作伙伴(华为、诺基亚、长飞、神州数码)创立并发起绿色全光网络技术联盟大会,制定行业标准,推动智能园区5G网络建设

 

万科物业

与海康威视等合资成立安防产品公司。

 

蓝光嘉宝服务

与商汤科技达成战略合作。

 

奥园健康

与广州智安天使科技有限公司签订战略合作协议,双方在云服务、大数据、物联网、人工智能等领域,强强联合,优势互补,建立全面战略合作关系。

 

佳兆业美好

与深圳市星河房地产开发有限公司签订了智能化战略合作协议。

数据来源:企业年报,中物研协整理

 

03 数字化进程加速,智慧社区发展初现成效

 

数字化建设加速推动行业模式升级变革。2019年,统计典型500强企业数字化建设投入,均值达到203.4万元。保利物业投入最多,达到772.1万元;数字化建设占比均值为20%,永升生活服务占比最高,达到35%。企业数字化主要应用于升级智能化产品、开发及推广智能园区的产品及服务等,进一步提升智慧社区建设。

 

图16 典型500强企业数字化建设投入及占比

单位:万港元

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数据来源:中物研协

 

上市企业坚定智慧赋能发展方向,加大信息化、智能化投入力度。企业数字化投入与智慧社区建设有关的共计16家,其资金投入占比均值为18%。有8家企业占比超过均值,其中彩生活占比最高,达到30%。

 

图17 智慧化投资用途

企业

资金占比

具体用途

保利物业

18%

升级本集团的数字化和智能化管理系统。

和泓服务

23.1%

将用于投资有关现有物业管理项目及预期将管理的新项目的先进技术及智能社区。

烨星集团

13%

将用于开发及提升信息系统及技术创新,尽量提高成本和营运效率及服务素质。

宝龙商业

25%

用于升级资讯技术系统数字化及智能运营及管理。 

时代邻里

15%

将投入以先进的物联网、互联网及AI技术打造智慧社区

奥园健康

6%

将用于开发智能服务系统及升级内部信息技术系统。

永升生活服务

26%

将用于建立智慧小区并利用最新的互联网及信息技术

雅生活服务

15%

将用于发展本集团的「管理数位化、服务专业化、流程标准化及操作机械化」。

新城悦服务

15%

将用于投资于先进技术及雇员以为住户提供更高效的服务(已动用75.6%预计2021年12月31日前用完)

彩生活

30%

投资于信息科技软件之用

绿城服务

22%

用于开发及推广[智能园区]项目及园区产品及服务。

蓝光嘉宝服务

8%

用作升级IT系统提供资金

鑫苑服务

15%

将用于升级及发展我们的自有信息技术及智能系统

佳兆业美好

10%

用于推进管理数码化、服务集中化、程序规范化和营运自动化。

滨江服务

25%

将用作更新管理服务系统

银城生活服务

25%

将用于智能系统方面做出投资,透过购买或升级在管物业的设备和设施,包括入口处的智能门禁系统,具有车牌辨别技术的智能车辆管理系统、智能火警探测和减火技术、智能家居管理系统以及其他远程监控系统

 

数据来源:企业年报,中物研协整理

 

04 智慧赋能,企业降本增效稳健前行

 

智慧社区数字化进程加速发展,企业加大信息化投入,进一步提升企业运营效率,实现运营降本增效、业绩稳健前行。2019年,500强企业的人均产出为13.56万元,同比增长6.57%;人均净利润为1.19万元,同比增长17.41%。2010至2019年,百强企业人均产出、人均管理面积和人均净利润实现稳步提升。

 

图18 2018-2019年500强企业运营效率指标

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数据来源:中物研协

 

图19 2010-2019年百强企业运营效率指标分布

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数据来源:中物研协

 

Part 2 测评结论

 

 

人们对美好生活的向往,推动物业管理行业价值蜕变。科技与创新的力量,驱动企业向专业化、精细化、品牌化方向发展。基础服务、增值服务和智慧社区三大板块发力,实现“物业+服务商”赋能协同发展,共同搭建共享、共融、共赢的行业生态环境。

 

基础服务:现阶段仍是物业服务企业重要的创收和盈利渠道,但在总收入中占比下降。基础物业服务的供应商目前较为分散,集中度不高,尚未出现市场占有率较高的行业巨头。

 

增值服务:社区增值服务已由简单的流量入口模式,向专业化、可持续化方向转变。不断探索并逐步实现物业管理与日常消费、零售、家装等相关产业的跨界融合,打造一站式服务平台,持续提供多元化和差异化的社区增值服务。

 

智慧社区:随着互联网、物联网、云计算等信息技术发展,智慧社区建设符合现代社会民众对高品质、多元化生活需求。企业加速信息化建设,积极开展物联网、大数据技术在社区场景的探索应用,提升服务体验。

 

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